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カスタマーレビュー

5つ星のうち3.3
19
改訂版 不動産投資の破壊的成功法
形式: 単行本(ソフトカバー)|変更
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2016年7月11日
2009年ごろ改訂版ではないオリジナル版(1年で10億作るの方)を読みました。
まだ、自分自身が不動産投資を始める前です。
当時はあやしいな~、うさんくさく、煽り系の本かなという印象がぬぐえませんでした。

今、中古RCハイレバ投資、築古高利回り戸建て投資と自分で実際に行ってみて、
考え方としてはこの通りで概ね間違いないと実感しています。

どこにでも書いてあるような、超初心者向けの内容をだらだら書いてあるだけの
昨今のぽっと出大家の本よりは100倍良いです。

特に、RCはアクセル、木造はブレーキの概念などは
融資を数多くの銀行にあたっていくとその意味が良くわかります。

ただし、手法はすでに古いので、
具体的な手法とかは最新情報を別の形で得る必要があると思います。

レビューが低いものが多いですが、
同一賃貸需要地域として、
築10年の木造13%
築15年の鉄骨12%
築20年のRC11%
どれが自分にとって、買ってよい物件かわからない人だと
レビューの点が低いのかもしれないなと思いました。

また、通販大家さんの宣伝本としてとらえられている方も多いですが、
通販大家さんからの紹介物件は中間省略系の不動産業者に比べて、
かなりマシです。
たまに検討してもいいかなと思える物件の紹介もありますし。
銀行もス○ガとセットになっているわけではないので、
自分で銀行探してこればよいだけだし、
自分のシュミレーションに見合った物件だけを検討すればよいだけでは?と思います。

星が一つの人は実際に不動産されている人なんでしょうかね?
人口が減るだとか、RCは経費がかかるだとか、
そんなことは物件選定で選別・シミュレーションすべき項目であり、
かなり的外れだなと感じます。
購入前に調べればわかることで、
買った後で思ったより経費がかかるというのは、
シミュレーションが甘すぎるだけとしか思えません。

金森さんはマーケティングが上手なので、
うまく自分の利益になるように誘導する内容であることは間違いないですが、
それで、何の問題があるのかわかりません。

何を言っているかが問題であって、誰が言っているかは問題ではありません。

内容に偏りはありますが、なかなかの真実をついているなと思います。
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2014年9月24日
著者は「通販大家さん」という地方のあまり立地も利回りも良くないRCの一棟物の仲介をする業者である。

一般の投資家には、億単位の借入をして、ハイレバレッジのRC一棟物投資を勧めていながら、自分はこのような本で、潜在顧客を集客し、自分はリスクのない仲介で大儲けするという極めて卑劣なビジネスモデルで成功しているようだ。この「通販大家さん」で提供される物件情報は、地方の郊外のRCの物件が10%少しの利回りで、スルガ銀行から4.5%の金利で融資を受ける前提での物件が大半である。その程度の利回りで、高金利のスルガからの借入で地方の物件を購入すると、高額の固定資産税、退去時の修繕費、家賃下落、空室リスクを考えると、巨額の借入金の割に、キャッシュフローはほとんど残らないだろう。仮に、大規模修繕が発生したら、大きなマイナスである。投資というのは、リスクとリターンがトレードオフの関係にあるが、「通販大家さん」の紹介する物件では、リスクは極めて大きいが、リターンは少ないと見ている。

著者のホームページでは、過去「通販大家さん」経由で物件を購入し、破綻した人はいないという。私には信じられない。私の周りで、地方のRCの一棟物を購入し、うまく回っている人もいるが、その人たちは「通販大家さん」から紹介される物件よりも、いい時期に立地も利回りの良い物件を購入している。逆に、地方のRC一棟物を購入して、どうしようもない状態になっている人も何人も見た。著者のビジネスに付き合うと、一生を棒に振りかねない。RC一棟物で高利回り物件が払底している現在、本の内容はこういう考え方もあるのだなと思う程度にとどめておくのが懸命である。

なお、著者のメールの内容などを見ると、上から目線の高飛車な文言が目につき、人間的に相当問題がある人物に思える。

くれぐれも著者の多額の借入をするこの煽り本を読んで、著者からろくでもないRCの一棟物を売りつけられる犠牲者がこれ以上増えないことを願う。
1コメント1件| 143人のお客様がこれが役に立ったと考えています. このレビューは参考になりましたか? 違反を報告
2016年1月27日
良著。難しいところもあるかもしれないけど、敢えて不動産初心者におすすめしたい。
根本的な考えを覆し、正しい道へといざなってくれた。
モノの書き方は決して丁寧ではなく、「イラッ」とすることもあるかもしれないが、それは自分のマインドが富裕層のそれに達していないためと判断した。
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2013年6月9日
著者の宣伝が多々見受けられた、客観的事実をもっと欲しかった。
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2015年6月28日
「RC造の中古マンション一棟を多額の融資を受けて購入し、家賃収入からローンを返済し残った差額を利潤としてポケットに入れる・・・。」
一見完璧な投資ロジックに素人は騙されてしまいますが、現実に計算してみれば儲かりませんよ。RC造はとにかく経費がかかる。エレベータ点検・汲み上げポンプの検査等定期的な修繕費も高く、外壁修繕などやれば下手すりゃ何千万円かかる時もあるという。また、建物の減価償却期間が長いから固定資産税もバカにならない。そういう経費をきちんと考慮に入れて、さらにローンも返済しなきゃいかんのだから、満室経営が奇跡的に続かないと儲からないって。1割でも空室が生じれば、赤字になるんじゃないかな。築20年以上の建物だから間取りも古いから競争力もいまいち、本当に満室にできんの?そして出口戦略も疑問、築30年やら40年経った時点でまともな値段で売却できるのか?だって買う側からすると、建物の残り耐用期間が短いから多額の自己資金を持つ人じゃないと購入できない、買う側の人間から限定されるから思いっきり指値入れられます、こんなの。また、解体して土地売りするにしても、RC造は解体費がバカ高いので、よほど不動産相場環境がよくないと下手すりゃ多額の売却損が出る。
03~07年に流行ったこの手の投資を実際にやった人のなかには、破産してホームレスになった人もいるそうです。「まりおさん」の本なんかは似た手法の不動産投資で失敗談を書いているので、読んでみると参考になりますよ。

では、じゃあ誰が儲かるのか?「中古RC一棟物を買うリーマン投資家」からお金を吸い上げる人間として、2種類挙げておきましょう。

1種類は他の方もレビューされているように、金森さんのような人ですな。
①将来の収入不安を煽り、多額のローンを組む収益不動産投資を勧める。通常はセミナーやコンサルといった形で投資家に関与するのですが、金森さんの場合は書籍という変化球です。まずは、この段階セミナー料・コンサル料、書籍費用という形でお金を吸い上げる。
②実際に不動産を仲介し、仲介料を取る。不動産仲介料金は物件価格に比例して高くなるため、高い物件であるほど儲かる。数億円の物件を仲介すれば
何百万円と懐に入ってくる。仮に個人業者が1カ月で3件も紹介できれば、月間売上で1000万円超える。「年間」じゃないですよ、「月間」ですよ。(多額のローンを組みハイリスクを抱えてるのに、チビチビ返済額のサヤを取ろうとするのがバカらしくなりますネ。)
その後?購入した人間が損しようが、そんなもの自己責任で終わり。
まあ、程度の差はあれ①②の流れの商売をやってる人間はこの業界著者以外にもいます。真面目にやってる良心的な人もいるようですが、あくどい人もいるので気をつけて下さい。

さて、儲かるもう1種類の人は中古RC造一棟物を売る側です。つまり、都市部に新築のRC造を建てられる既に金持ちの投資家の部類のこと。新築で間取りも設備も新しく競争力の高い頃に家賃収入を懐に収め、設備や建物の補修が必要になってくるものの、名目上建物の耐用年数は十分に残ってる築20年前後に「貧乏リーマン投資家」に多額のローンを組んでもらって売却する。築20年ならローンも組みやすいから、投資家需要も大きく値崩れしにくい。これ、実際に狙ってやってる投資家層がいます。こういう土地値の高い都心で新築RCが建てられるほどの資産家になってみたいもんですな。
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2013年12月9日
最新情報を網羅した内容で、初版同様得るものが多かった。
不動産の知識習得を継続しつつ、今後の不動産賃貸業経営に
生かしたいと思います。
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2015年6月26日
筆者は、不動産投資を始めてみようと思った初心者の不動産投資家に物件を売って儲かります。
不動産を買う側である初心者の不動産投資家は、儲かりません。

儲かるならなぜ自分でたくさん買わないのか?
と聞かれた筆者は言っていました。

「不動産投資は、リスクがありますからね。仲介する方がリスクがないです。」

つまり他人を煽って、自分だけが儲かるという仕組みなのです。

不動産投資は、儲からないです。
イメージ的には、ハイリスク、ローリターン。

アメリカや東南アジアのように人口が増えている地域は儲かるのですが、
日本は人口が1千万単位で減ってしまうので、儲かりません。

1億2千万人→1億1千万人→1億人→9000万人→8000万人
空室率20%→22%→24%→26%→28%

というように、どんどん人口が減ると、賃貸住宅が満室であるわけがないです。
人口が4千万人減ったときには、空室率が20%→28%に上昇しているでしょう。
これは全国平均なので、地方では、もっと空室が多くなる予定です。

採算ラインが空室率25%だった場合、28%になったら赤字ですよね。
やらない方がマシですよね。
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2013年6月14日
最初の導入部分は正直面白かったし、共感もできました。借金が怖い、リスクがとれない、それでは金持ちにはなれないよね、という当たり前のことなのだが、ここまでびしっと言ってくれるのは気持ちがよかった。

しかし、具体的な中身となると・・・。確かに、普通のサラリーマンでどうあがいても高収入を得られそうにない人が、経験も資力もない中でそれなりにお金を得られるようになるには不動産投資は有効だし、富裕層を狙うならそれなりの投資、一棟ものの購入というのが手っ取り早いというのもわかります。銀行のローンも付きやすいというのもそうかもしれないなと思いました。

「区分所有は空室がでれば収入はゼロだが、一棟ものだと一室空室がでても他が稼動している限りゼロではないからリスクは低い」などというのは???ですね。じゃあ、区分を複数所有していれば、どうなのですか?一棟ものだと、地震や津波や事件が起きたら一気に価値が落ちてしまいますが、区分を複数別のところで持っていれば、一箇所でそのようなことがあっても他には影響しないでしょう、と突っ込みたくなります。

不動産購入の評価にあたって、DCFがどうとか小難しい話をしていますが、どれも眉唾ものです。私は複数区分所有をしているのでポジショントークになりますが、区分所有はコンクリートの塊を買うのと同じとまで言い切っている著者ですが、それこそ、DCFで計算してもコンクリートの塊とおなじですか?と聞きたくなります。部分部分でもっともらしいことを言っているようですが、全体的に矛盾が著しく、これを読んで説得されてしまう方はどういう思考回路なのかなと思います。

生活保護者が賃貸している場合なども触れていますが、そのような物件をそもそも素人が手を出すのはいかがかと思います。こういう物件は、結局、賃料でしか競争力をもてない物件で、空室を埋めるためには家賃を下げるしかないような物件に思います(つまり、当初の収益計画を下げることでしか価値を保てない)。通販大家で検索すると、実際にこういうどうしょもない物件をお客さんに勧めているようで、素人を食い物にしているなと思いました。

私は、賃貸業の一番のリスクは空室リスクであり、空室リスクを抑えるためには、自分でもそこに住みたい(学生時代の自分を思い起こして住みたい)と思える物件のみを購入するというスタンスで資産を増やしていますが、著者の視点とは相容れないものだなぁと思いました。

利回りにだまされるなという点は全く同感なのですが、一方で数字や計算式を羅列して「わかんないかもしれないが、こういうもんなんだよ。」と数字や計算式で説得するのも矛盾ですね。結局、それは突き詰めると利回りじゃん、ということ。

富裕層は別だよ、みたいな記述もありますが、富裕層の定義がありません。一方で、3000万くらい稼いでる奴はいくらでも知ってるし、そんなのは富裕層ではない、という記載もあります。節税効果が高いという意味で富裕層にはお勧めできるが、そうでない人にはお勧めしないということなんだろうけど、不動産投資で節税効果が一番高い人たちというのは、課税給与所得が1800万円を超える人、すなわち年収が2300万円以上くらいの人を指すのではないかと私は思います。ならば、単に課税所得が1800万円を超える人にはお勧めって言えばいいのに、富裕層って言葉でごまかしているのはいかがかと。それでいて3000万円くらい稼いでいても富裕層ではないといっているのだから・・・。もちろん、「稼ぎがいい=富裕層」ではないことは同意しますけどね。本当の富裕層は給与なんか無くても資産だけで贅沢に生きていける人たちですから。

そんなこんなで、読み物として面白いとは思いましたが、不動産投資の本としては全く価値のない本だなと思いました。
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2015年11月6日
自らの手数料収入を得たいがための、
強引なロジックにつきます。
過去の考え方を破壊して
マインドコントロールする典型的な手法だと思います。
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2014年4月12日
リスクなしの著者が一番儲かる仕組みです。

それだったらなんとでも言えます。

情報ビジネス?
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