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2025年東京不動産大暴落 (イースト新書) 新書 – 2017/6/10

榊淳司 (著)

18件のカスタマーレビュー

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商品の説明

内容紹介

東京が危ない! 23区に迫りくる暴落ライン!
あなたの家が「半額以下」になる……! !
値下がりしないエリアはどこか?
東京23区、35年ローンの家が「お荷物」になる。
東京五輪を目前に、東京の不動産市場は局地的にバブル化している。
「五輪までは不動産価格は上がり続ける」「いま買わないと、もっと上がりますよ」というセリフを耳にする。
しかし、問題なのは2020年に五輪が開催されることではない。2020年に五輪が「終わる」ことなのである。
その後の東京には華やかな未来を予想できるイベントはない。むしろ、東京の衰退を予測する統計がある。
2025年、団塊世代がすべて後期高齢者になり、東京都の人口は減少し始める。にもかかわらず、東京には毎年多くの新築住宅が供給されている。人口減少、超高齢化、あり余る住宅……。
地方はすでに、「タダ」でも貰い手がない不動産や土地、廃墟化した空き家などが溢れかえっている。
2025年、いま地方で起きている不動産暴落の現実が、東京23区にも襲いかかる。
暴落はいつどこで起こるのか?暴落しないのはどこのエリアか?少しでも暴落を回避するにはどうしたらよいのか?不動産バブルのしくみから、2025年大暴落までのシナリオを気鋭の住宅ジャーナリストが大胆予想する。
不動産の価値は「立地」が9割
なぜ、同じマンションでも資産価値が異なるのか
土地が「ブランド化」する理由
そして、「局地バブル」がやってきた
「空気」が変われば「暴落」は一気に起こる
「タダ」でももらい手がない地方の不動産
じつは一度、「暴落」を経験している
三五年後、マイホームが「お荷物」に
東京湾岸エリアの「格差」
「腐っても山手線の内側」という思想

第一章不動産価格が決まるしくみ
第二章危険に膨れ上がった東京バブル
第三章地方では、すでに「暴落」している
第四章すでに始まっている東京の不動産暴落
第五章暴落へのスケジュール
第六章暴落を避けるために
第七章暴落という正常化

内容（「BOOK」データベースより）

東京五輪を目前に、東京の不動産市場は局地的にバブル化している。しかし、五輪終了5年後の2025年、団塊世代がすべて後期高齢者になり、東京都の人口は減少し始める。にもかかわらず、東京では毎年多くの新築住宅が供給されている。超高齢化の進んだ地方はすでに、タダでももらい手がない不動産で溢れかえっている。2025年、いま地方で起きている不動産暴落の現実が、東京にも襲いかかる。暴落はどこで起こるのか?暴落を回避するにはどうしたらよいのか?不動産バブルのしくみから、大暴落までのシナリオを大胆予想する。

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登録情報

新書: 224ページ
出版社: イースト・プレス (2017/6/10)
言語: 日本語
ISBN-10: 4781650864
ISBN-13: 978-4781650869
発売日： 2017/6/10
梱包サイズ: 17.2 x 10.8 x 1.4 cm
おすすめ度： 18件のカスタマーレビュー
Amazon 売れ筋ランキング: 本 - 14,105位 (本の売れ筋ランキングを見る)
- 3位 ─ 本 > 暮らし・健康・子育て > 住まい・インテリア > マンション
- 3位 ─ 本 > 新書 > イースト新書
- 13位 ─ 本 > ビジネス・経済 > 産業研究 > 不動産 > 一般

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カスタマーレビュー

トップカスタマーレビュー

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タワーマンションを買ってはいけない

2017年9月26日

形式: 新書Amazonで購入

日本では長らく「日本の土地は絶対に下がらない」という土地神話をベースに、不動産すごろくというゲームが成り立っていた。最初社宅などの借家に入り、次にマンションを購入し、最後は郊外の庭付き一戸建てというアレだ。しかし、こうした不動産すごろくを可能にしていたのは、首都圏を中心とする大都市圏にとめどなく人口流入が続き、大都市圏での住宅に対する需給が圧倒的に売り手市場になっていたからこその話で、要するに需給が圧倒的に需要に対し供給不足だったからこそ、大都市圏の不動産の値段が吊り上っていた。それだけの話だったのである。この需給バランスが近々不可逆的に逆転する。日本は急速な少子高齢化時代に突入し、人口減少時代に突入する。2022年には団塊の世代が全員後期高齢者となり、あれだけ旺盛だった住宅需要は逆転し、住宅過剰時代に突入する。この時期を見透かしたように、大都市圏での生産緑地の税免除が解除され、営農放棄した生産緑地に宅地並み課税が実施される。そうなってはたまらないから、莫大な量の土地が更に売却され、土地価格は暴落するのではないか。そういう話なのである。

だったら「これからしばらくは不動産には手を出すな」が正しい選択に見えるのだが、本書には必ずしもそう書いてないところが、腑に落ちないところだ。さすが不動産屋の端くれがかいただけのことはある。著者によれば、最寄駅から五分以内。築5年～10年のナイスな不動産を購入し、賃貸に回せば、年利回り5％程度で回すことは十分可能だという。そうやって2億4千万円の不動産を運用する「鼻くそ部長」が本書に登場する。鼻くそ部長は不動産管理会社を設立し、法人経由で不動産を取得し家賃収入1200万円を得ているそうなのだが、なぜ間に会社をかますのか調べてみたら、謎が解けた。株式のような金融商品の場合は、いくら利益を出しても源泉分離課税なので税率は一律20％で、自分の給与所得との合算（損益通算）もないので問題ないのだが、不動産の場合、自分の給与所得と合算されて「総合課税」されるので、累進課税制度が適用され、税率が最高50％にまで跳ね上がる仕組みになっているのだ。だからサラリーマンが不動産投資をする場合は、儲かってもそうならないよう、法人を設立して法人経由で不動産投資をし、いくら不動産で利益が出ても損益通算されず、ただ法人税のみを納めるという、そういうスキームを作る必要があるというわけだ。ただし、会社設立に30万円ほどかかり、年間の税務申告で30万円くらいかかるので、タックスメリットを受けようと思ったら、それなりの規模が無いとあまりメリットがないし、そもそも退職したりして合算すべき給与所得が無くなれば、益々法人設立の意味がなくなると、まあこういう仕組みでもあるのだが。ただ、不動産には争族という意味では大きなメリットがあって、金融資産を相続する場合、金額丸々評価されるが、不動産の場合、評価が圧縮されるのである。これが賃貸に回されていたりすると、更に評価が圧縮され、それだけ相続税額が少なく計算される。だからこそ、これだけ人口減少が叫ばれているなか、いまだに日本では年間100万戸の住宅が建設され続けているのである。それでも人口が右肩上がりに増えているうちは、まだよかった。空家になっても、それは一時的で、やがては借り手が現れ、家賃を払ってくれるようになる可能性が高かった。これからの時代は違う。人口が減少するということは、不動産に対する需要が激減するということで、それは郊外から始まっている。苗場、越後湯沢や熱海のリゾートマンションでは備忘価格で売りに出されているものがごろごろあるし、千葉ニュータウンでも「原価割れ」としか思えないマンションの売れ残りが大量にある。それがだんだん中心部に攻め上ってきているのである。相続税対策と称して埼玉県川越市あたりでは畑の中に大量の貸家が建設されているが、もしこれらの大量の貸家にテナントがつかなかったら、ただ財産を散財しただけで、その意味では「節税」にはなるだろうが、負動産を相続する方はたまったものではないだろう。誰が何といおうとこれからの不動産は全体として大暴落に向かい、残ったマンションも厳しい選別の時代に入る。

ついでながら東京湾岸に大量に建設されたタワーマンションは、維持費に大量の資金が必要な不良物件揃いで、まさに「買ってはいけないマンション」なんだそうだ。なぜなら外壁の大規模修繕はゴンドラに頼らざるを得ないため高コストで、高速エレベーターの維持管理費はそれに負けず劣らず高コストで、更に全電源喪失に備えて設置されている発電機も交換に莫大な費用がかかり、免震タワーマンションの免震装置も交換時に莫大な費用がかかる。こんな高コストをだれがどうやって負担するのかという、そういうお話なのである。

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Amazon Customer

いろいろな問題を取り上げているためか、少々内容が薄め

2017年12月3日

形式: Kindle版Amazonで購入

掘り下げが甘いと感じる点が多く、どうしても細かいところまではしっかり書き切れていない感じ。なので、大きな問題でもすーっと通り過ぎてしまうような・・・？新書の文章量では限界があり、仕方ないのでしょう。それでも不動産事情をや傾向を垣間見られたのは有益だし良かった。

ただ、購入前にこの著者の雑誌記事（ローン35年問題について）を事前にネットで読んでいたが、その記事の方がずっと文章量も多く、内容も充実していて、何よりも「35年ローンの恐ろしさ」とをずしりと感じるほどスゴイ説得力があった。手軽に買える新書で様々な問題に触れてくれるのはありがたいのだが、無料で読める雑誌記事よりも内容が劣るのは残念。新書のボリュームなら、本来2冊に分けるくらい（orそれ以上？）だとちょうどいいのかもしれない。

ちなみにこちらで書かれている”一番参考になる”レビューは非常に為になるので、本を買わずともこのレビューだけは読んでおいて損はないと思います。

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2017年8月14日

形式: 新書Amazonで購入

素人でもできる不動産投資（アパート経営）などの宣伝が増えており、
セミナーも盛況だが、その裏側を実名（あるいは誰でもわかるヒント）や
実例をたくさんあげて斬り込んだ良心的な一冊。
よくぞここまで書いたと言えるほど度胸がある。
単なる現状の問題点を挙げた「暴露」本ではなく、
不動産業界、そして社会がこれからどうあるべきかも提言している。

この一冊が多くの素人投資家を救う優良なブレーキ役になると思った。
私は投資・資産運用には積極的だが、サラリーマンでもできるアパート経営など
には疑問を持っていたので、本書がその根拠を明確にしてくれ
とてもありがたかった。

これからなけなしのお金をはたいて、ましてや借金して身の丈を超えた
不動産投資をしようとしている方は、本書を読んでからでも遅くはないと思います。

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2017年11月14日

形式: 新書Amazonで購入

不動産とは、ほど遠い感じの読者ですが、前回に続き購入させて頂きました。
いろいろなメディアから聞こえてくる動きが、なんとなく分かっているようで
分かっていない経済の仕組みを、この本で分かりやすく教えて貰ったように思えます。
そして、その延長線上である不動産価格や評価の推移が今後の動きに繋がっていくように思えるようになりました。
近い将来、経済の大きな変動を体験する事があるかもしれず、
その時を少しでも前もって知っておきたいと思って、経済本をいろいろ読んでいますが、今回の本は、読んで最もよかった本に思えました。

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Amazon カスタマー

住宅購入者必読。不動産は勢いで買ってはダメです。

2017年8月14日

形式: 新書Amazonで購入

暴落の根拠が素人にも分かりやす理論騒然とし勉強に成ります。
仲介不動産屋の言うことを鵜呑みにしてはダメです。
この本に書いて有る内容を仲介不動産屋に聞いて見て下さい。

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2017年8月30日

形式: Kindle版Amazonで購入

　著者の言うように、千葉県船橋市で中古戸建てや中古マンションをヤフー不動産で検索してみたら築30～40年で500万以下のものがかなりあった。20～30坪程度なので、坪単価だと20万～ということなのか。かたや千代田区○番町は億超えが普通。東京都心とせいぜい2,30キロの距離の差でそれだけ差がある。

ただ、船橋市が「暴落ライン」として、それが足立葛飾江戸川あたりにまでくるのか。著者はバブルだとしている武蔵小杉はどうなるのか。まあ、「大暴落」というのが購入時の半額とかならともかく、2割3割減なら「暴落」って感覚とは違うような。
まとめると、
・郊外の駅バス物件は需要のなさから既に暴落している、似たような現象は今後も続く
・都心のマンションは投機マネーやエンドユーザの無茶な住宅ローン（年収の10倍とか？）などにより「バブル」にある。それはかならずどこかで「暴落」すると。※暴落というより、株用語で言えば「調整」ってところ。
・判定方法としては、利回りを見ると。家賃相場*12ヶ月/流通価格が5％くらいが適切だとか。香港上海だと1%などで完全にバブル。

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2017年10月6日

形式: 新書Amazonで購入

何回も不動産バブルを繰り返しているところは
中国にそっくりですね。
東京五輪後は不動産価格も下がるだけでなく
多くの負債を抱え、増税で、東京自体人口減少になるうえ
福島原発事故収束に膨大な費用が長年に渡って必要です。
しかも、あの増え続ける汚染水問題など無責任この上ない国ですね。
日本は既に普通の国ではありません。
不動産バブルのため、まるでディカプリオの演じた堕落したブローカーのような
不動産マフィアが仕組んだ一時しのぎのバブルですね。
普通の国なら暴動になっているのに
何故か不思議な国が日本ですね。
中国のことを笑えない、滑稽な現実
しかし、地震のリスクも高いうえ、今更東京の不動産を買う人がいること自体
不思議です。

日本の場合は金融緩和とマイナス金利と言う異様な経済システムで
不動産がバブルになっているのですが
購入者は多くが中国人などの投機的な目的であり、
そうでなくても余っている中古マンションなど
既に価値がゼロでしょう。
しかも災害や原発事故のリスクも無視し
不動産依存の東京はオリンピック後は地獄でしょうね。
更に地震が起きれば全てが終わります。
これも悪政のつけですが、
中国の30億の家を建てるのと同じと言うのも笑えますね。
あちらのほうが規模が格段に大きいだけです(笑）

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2017年6月13日

形式: 新書

まず不動産業界に身を置きながら、不動産が暴落すると言う極めて当たり前の発言をしているだけでマトモである。
今、不動産は極一部でのみ上昇している局所バブルであると論じている。その原因が黒田バズーカー、マネタリーベースの増大で、貸す対象を求めて彷徨ったマネーが担保の取れる不動産に行き着いただけと論じている。その他に相続税の増税によるタワマン投資と中国人による爆買いであると。この辺りは私は既知であったが、JREITによる不動産高騰は知らなかった。そして、暴落ラインという考えは知らなかった。ドーナッツ化現象の逆が起きていて、暴落に繋がっているとは。そしてニュータウンは荒廃すると。既に都会では都市部の人工が増え小学校が足りない現象がこの少子化に起きている。
東京以外の人間にも、非常に役に立つ内容である。自分の地方に当てはめて考えればいいと思う。
そして、必ずくる暴落のカウントダウン。個人的には既にはじまっているとも言われる金融引締め＋黒田総裁の辞任、生産緑地法の期限で23年ごろが底であると愚考します。
筆者の提言としてレインズの開放で、情報の非対称性を解消し両手取りの6%の手数料を自由化しろという意見は興味深い。
以上が良かった点。
ただ、p78に高金利通貨は通貨高になるという記載があるのだが、ここは間違っているように思えますがいかがでしょうか？
総じて、日本の不動産の未来を知る上で読んで損はない内容です。

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