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100年マンション資産になる住まいの育てかた日経プレミアシリーズ新書 – 2018/9/11

長嶋修 (著)

7件のカスタマーレビュー

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商品の説明

内容紹介

マイホームを「廃墟」にしないために、今やるべきこと

○全国に650万戸弱あるマンションのうち、築30年のマンションは約200万戸、2031年には400万戸を超えます。住人が年を重ねて所得が減っていく一方で、当初予定していた修繕積立金が不足し、管理がおろそかになっていきます。その結果、資産価値が下がり、スラム化が進行。住民合意のもと、建て替えを計画しようにも、大半のマンションの建て替えは事実上不可能です。

○ 資産としてマンションを買うこと、マンションをずっと所有し続けることは、果たして合理的なのか、不安を覚える人も少なくありません。

○本書は「マンションの長寿命化の道」を提言、「マンション危機」の解決法を示します。欧米では100年、200年の物件が普通に取引されており、価格が下がらないどころか上昇するマンションもたくさんあります。かたや、日本のマンションの管理・修繕の事情はお寒い限りです。所有者の多数派はマンションの資産価値には関心があっても、管理組合運営には無関心です。

○マンションの所有者と購入予定者は、マンションの管理状況のどこを、どのようにチェックすべきか、管理組合にどう関与していくべきか、「マンションという運命共同体」とつきあうための必須教養を伝授します。

目次

はじめに
第1章マンションの未来年表を書く
第2章マンションは長寿命化するしかない
第3章 100年マンション先進事例に学ぶ
第4章すっと資産になるマンションを創るために必要な16の提言

出版社からのコメント

これが「マンションの未来年表」だ

2019年マンションの空き家が社会問題化。消費税率が8%から10%に。
2020年金利上昇がマンションの負担に。羽田空路変更で高級エリアのマンションに異変。
2021年大規模修繕工事費は「下がらず」。
2022年住宅市況が悪化。
2025年「廃墟マンション」が都市部に出現。マンションの建て替え進まず。
2026年中古マンション市場活性化策で格差拡大。
2027年タワーマンションの廃墟化が露呈。
2030年マンション廃墟化加速で、自治体が破たん。
2031年政府が「住宅総量目安」を設定。権限は自治体に委譲。

商品の説明をすべて表示する

登録情報

新書: 232ページ
出版社: 日本経済新聞出版社 (2018/9/11)
言語: 日本語
ISBN-10: 4532263832
ISBN-13: 978-4532263836
発売日： 2018/9/11
梱包サイズ: 17.5 x 11 x 1.2 cm
おすすめ度： 7件のカスタマーレビュー
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くれない

データーが多く、参考になる

2018年10月15日

形式: Kindle版Amazonで購入

データーが豊富で、政治や政策への提言も多く、マンション管理について本質的な論議を始めるのに大変適した内容で参考にしたい内容の数々でした。星一つ減点なのは、実際解決しようという際に、「さくら事務所」に頼むしか無さそうに思えてくる点です(笑)。さくら事務所が先頭に立って、マンション管理コンサル業界が纏まって業界団体などを作り、建設業界を相手に政治アピールしないと日本の中古マンション市場は拡大しないのではないですか？

1人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

はなまるママ

これからマンションを買う人に読んでほしい

2018年9月14日

形式: 新書

理事長を経験したことがあり、そのとき思っていたことが書かれているところもあって、私はとてもしっくりきました。

理事長になりたてのときは「管理組合とは何か」とか「理事会とは」「管理規約の規定は」といったことをよく知らず、周りの理事も住民もろくに知らないという状況でした。

任期が終わる頃には皆「買うときに分譲マンションがこういうものだという説明を聞いていたら、それなりの覚悟を持って入居前に勉強したかもね」なんていう話をよくしていて、現役？の管理組合の方だけでなく、これから買う方は特にこういう本を読んだほうがいいなと思いました。

10人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

Amazon カスタマー

正常性バイアスの街に鳴る鐘

2018年10月25日

形式: 新書

区分所有のマンションは住民の合意形成をしながら長期にわたって維持管理をしていく住まい方。

高い土地をみんなで分け合って上に伸ばして家を作るので、１人当たりの土地の面積が小さく、一戸建てよりもなんとなく買い易い。売る側は売った後の事に想像力を働かせにくく、(性善説的に言えば)ランニングコストを少なめに伝えてしまう。

買う側は欲しい気持ちが優先すると、借りられる額と返せる額を混同しやすく、借りられる額で買ってしまうとランニングコストの増加に対応しづらい。

100年マンションというとついハードの耐久性だけに目がとらわれがちですが、やり方もあり方も本当に大切な事を書いてくれている本だと思います。

マンションを買う、買いたい気持ちがある時にこそ夫婦や家族で読んでほしい。善い住まい手であることから、よいマンションであり続けることができると思います。

人生の大切な時間を使って得たお金で購入したマンションが、お金以上の価値を持って帰ってくる社会になる事を祈っています。

1人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

Yam9

価値ある分析ですが書きぶりが退屈です

2018年10月5日

形式: 新書Amazonで購入

データをふんだんに示してマンションの問題を解説しています。
分析は恐らく的確かと思われます。ただ、読み物としては無機質な印象で退屈。読み続けるのは苦痛でした。

1人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

レビュー1

マイマン（マイホーム・マンション）の「越後湯沢化」を防ぐ方法が満載の良書　sumo(相撲）ではないが「廃墟（はいきょ）、よい、残った！」となってからでは遅いのだ。

2018年9月15日

形式: 新書

献本いただいた。読後の感想としては、マンションは足がはえていない植物で水分・養分などを与える世話（大規模修繕等）をしないと２０年程度で立ち枯れしてしまうということだ。なお、マンションは３０年後の人口予測動態を見て買わないとダメだ。人口砂漠ではマンションは限界物件となる。都心では４０歳前後の美魔女物件がモテているが、多くは水や養分をあげても、せいぜい微魔女程度で生涯を終える。躯体は１００年持っても、限界マンションは半分以下の寿命で突然死する。持ち主は躯体より長生きする時代を迎えたのも難渋する。なお、本書のポイントは①築30年のマンションは約200万戸、2031年には400万戸②住人が年を重ねて所得が減っていく一方で、当初予定していた修繕積立金が不足し、管理がおろそかに③結果、資産価値が下がり、スラム化が進行。建て替えを計画しようにも、大半のマンションの建て替えは事実上不可能、ということだ。
sumo(相撲）ではないが「廃墟（はいきょ）、よい、残った！」となってからでは遅いのだ。
　越後湯沢の温泉付き投資マンションは１円で買えるのはなぜか？修繕費が全く不十分で滞納が多いので、１円の激安でも、実質的に滞納債務を負うからだ。人口が減れば、マイホームもそうなる。本書にはないが、「湯沢化」を防ぐには逗子マリーナの５０年近い物件の管理法や市場評価を分析すれば面白い。立地さえよければ、うまくやれば投資物件にも定住者が住みついている。

8人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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新宿

会社をコンサルに任せると潰すらしい、ではマンションはどうか？

2018年9月14日

形式: 新書

コンサル風情が書いた戯言のオンパレードです。
ご自分はどんなマンションに住んで、どんな育て方をしてるのか聞いてみたいもんだね。
おそらく、肩書が大好きな方だから、言ってることとやってることがまるで違うじゃん？
ってとこに住んで、おとなしくしてると思いますよ。

お勉強してるんでしょうけど、卑近な例の列挙で説得力をもたせてるようですが、
不動産は個別的要素が強く、当てはめて考えようにもどだい無理な話。余所事です。

まずはローン払って、汚くても老後に住むとことりあえず確保して、
死ぬまで持ったら万々歳、、十分住ませて頂きました、、、
ぐらいの心持ちでいたほうが絶対幸せだと思います。
ローン払えなかったら、売れなかったら、資産が目減りしたら、
そんなこといつも考えてたらおかしくなりますよｗｗ

戸建てだって、計画的にメンテしてる家なんて皆無だし、なにか起こって対策するのが関の山でしょう。
マンションも同じ。運任せ。それが嫌なら、あなたが勉強して動けって話。
あら、結局最後は、諦めるか、自分次第じゃん？っていういつものコンサル相談あるあるｗｗ

6人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

マンションの価値は新築時に決まるのではなく、管理組合の運営によって創出される

2018年10月6日

形式: 新書

米カリフォルニア州やフランスでは管理組合の共用部分の修繕履歴（計画含む）の整備が法で位置づけられ、中古住宅購入者はその情報開示を求める権利があり、管理状態が市場で評価される仕組みがある。

日本には現在そのような仕組みはない。
しかし、著者が予見しているように、資産性を維持しつづけるか、限りなく価値ゼロに向かうかは、ひとえに「管理状態」で決まる。
本書は、資産性を維持向上させるための、具体的手法・事例が豊富に紹介されている。
マンション管理は、経営そのものであることをあらためて気づかされる。

また、政策への批判や提言を行っているところも共感した。
例えば、中古マンションの流通活性化策として、不動産取引時の公開を義務付けることである。

以下、管理会社に騙されるな。管理組合と管理会社は利害が相反する関係(修繕積立金の奪い合い)。
・修繕積立金は初期は安く設定されて売られる。よって、長期修繕計画において、10年後に3倍、20年後に5倍になったり、多額の一時金を徴収したりする。しかし、修繕積立金の値上げを扱うと、多数の反対意見にあう。特に年金生活者が多いマンション。値上げを総会に提案し、納得してもらって賛成を得る政治的コストは、あまりに過大である
・日常の管理は激安で受注しておき、修繕工事受注で取り返す(関連会社に修繕させて見積にマージンを上乗せする)
・売り主側の都合で、築11年目に管理会社による建物の点検が行われる。もし9年目に定期点検を行って不具合が見つかった場合、保証期間内なので売り主の費用負担で是正工事を行える
・長期修繕計画に定められた実施時期イコール大規模修繕の時期だというトーンで計画を進行させ、工事の実施を促す→工事受注のノルマを達成しなければならない管理会社の都合

星野芳昭・白金タワー管理組合理事長は言う。
マンション管理について、「維持管理ではなく経営、つまり区分所有者がオーナーシップの自覚を持ちガバナンスを発揮し、管理会社を適切にマネジメントすることだ」
管理組合と管理会社は利益相反関係にあるので、管理を管理会社任せにすると、やりたい放題で搾取される。そして搾取額が大きいほど社内では評価されるというのが、管理会社の人事評価である。
管理組合は管理会社を是々非々で適切にマネジメントすることが求められる。
そのためには、理事長という、リーダーシップをもった経営者のもとに、理事会というボードが支えるガバナンス構造。ただし、理事長に業務と権限が集中し過ぎることなく、適材適所で役割分担する、"仕組み"が重要になる。この点は、会社経営と何ら変わらない。
戸数の多いマンションには、
様々なバックグラウンドを持った人たちが住んでおり、例えば、
大企業の役員もいれば、→理事長向き
経理担当、会計士・税理士もいれば、→監事や会計担当向き
建築関係、技術者もいれば、→大規模修繕委員長向き
法務担当、法曹関係者もいれば、→規約変更委員長向き
防火管理者、自衛隊、消防関係者もいれば、→防災委員長向き
WEBデザイナーや広報担当もいれば、→ホームページを通じて情報発信・情報公開(公式ホームページで内部書類を一部公開すると、マンション購入を検討者の判断材料として非常に有用。マンション管理組合の運営状況を情報公開することで信頼性が大きく増し、資産性の評価が高まる)
カメラマンやセミプロもいれば、→ホームページ掲載の写真を撮影
介護関係者、医療従事者もいれば、→高齢者サポート

このように、適材適所で役割分担すれば、管理組合運営が活性化し、マンションの価値が高まることにつながる。
そして、良い仕事をしてもらうためには、ボランティアではいけない。
具体的には、理事会役員には、月3000～1万円の役員報酬を支払う。一方で、輪番制で辞退する人からは、管理費の半分を2年間収めてもらうのが、公平性の観点から妥当である。

本書には、こうした、マンションの価値を高めるための管理組合運営のヒントがちりばめられている。

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