個人的に、良識のあるマンションの専門家として評価している長嶋氏の最新刊である。
内容は、マンションの未来図、長寿命化の問題点、良好な管理組合の事例紹介、資産維持のための提言から構成される。
読んだ感想は、「マンションを買うには相当の覚悟が必要」であり、「積極的に管理組合に関与しないと廃墟と化す可能性が高い」、故に「マンションに住みたいなら『購入』ではなく『賃貸』の方がベター」だった。
まず第一章で、マンションの未来年表が示されるのだが、2019年「マンションの空き家が社会問題化」に始まり、2025年「廃墟マンションが都市部に出現」、2030年「マンションが廃墟化加速で自治体が破綻」など不安要素がこれでもかと続く。
著者は、自治体の行政効率が維持でき、管理状態の良いマンションは高い資産性を維持する(10-15%)が、残りの大多数は資産価値の下落(70%)か廃墟化(15-20%)が避けられない、としている。まさに「不動産格差ここに極まれり」だ。
続く第二章では、資産価値の下落や廃墟化を免れるにはマンションを長寿命化するしかないが、現状では修繕積立金の不足が原因で修繕がままならず、問題が深刻化していると解説している。
ではなぜ修繕積立金が足りなくなるかというと、新築販売時に物件購入に掛かる月額費用を抑えて販売したいという不動産会社の意向が働いているためだ。この結果、修繕積立金は当初必要以上に低い金額の「段階増額積立方式」か「一時金徴収方式」が採用され、住み始めて何年後に大きな負担が生じ、購入者は資金調達に慌てることになる。
この増加する請求額を払えない所有者が増えた結果が、修繕積立金の不足=必要な修繕が不可能、という訳だ。
第三章では、このような状況下で、管理組合が有効に機能し、経費の削減等を実現した事例が5つ紹介されている。
確かに事例にある管理組合は立派であり参考になるが、注意すべきなのは理事長など「特定の個人」がリーダーシップを発揮した結果、うまく機能しているという点だ。有能なリーダーに依存する極めて属人的な仕組みなのである。
これはマンションの居住者(特に新築)からすれば、優秀な人材がいて理事長として活躍してくれるかどうかはまさに「運」に左右されることになり、終の棲家にするにはリスクが大きすぎる気がする(自分が管理組合の先頭に立つ覚悟があれば別だが)。
最後の第四章で、著者はマンションの資産価値維持のための16の提言を示している。どれも実現すれば効果は大きいと思うが、13の住宅総量の管理、14の住宅の資産維持がもたらす経済波及効果を検証、の2つの政策はできる限り早く対応した方が良いと思う。
第一章の未来年表では、「住宅総量目安の策定」は2031年に予定されているが、今から13年後の対応で間に合うとは到底思えないのだが。
全体として、客観的なデータを元に、マンションの未来と問題点、解決案を理路整然と解説しているという点で、新築や中古のマンション購入予定者には「現状と将来」を知るという意味で参考になることは間違いないだろう。
個人的には、80%以上のマンションが資産価値下落もしくは廃墟と化す可能性があるなかで、資産価値の維持できるマンションを選ぶ見識も管理組合を積極的に引っ張る覚悟も自信もないので、マンションに住むのであれば「買う」のではなく「借りる」を選択すると思う。
100年マンション資産になる住まいの育てかた 日経プレミアシリーズ (日本語) 新書 – 2018/9/11
長嶋 修
(著)
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本の長さ232ページ
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言語日本語
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出版社日本経済新聞出版
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発売日2018/9/11
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ISBN-104532263832
-
ISBN-13978-4532263836
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商品の説明
出版社からのコメント
これが「マンションの未来年表」だ
2019年 マンションの空き家が社会問題化。消費税率が8%から10%に。
2020年 金利上昇がマンションの負担に。羽田空路変更で高級エリアのマンションに異変。
2021年 大規模修繕工事費は「下がらず」。
2022年 住宅市況が悪化。
2025年 「廃墟マンション」が都市部に出現。マンションの建て替え進まず。
2026年 中古マンション市場活性化策で格差拡大。
2027年 タワーマンションの廃墟化が露呈。
2030年 マンション廃墟化加速で、自治体が破たん。
2031年 政府が「住宅総量目安」を設定。権限は自治体に委譲。
2019年 マンションの空き家が社会問題化。消費税率が8%から10%に。
2020年 金利上昇がマンションの負担に。羽田空路変更で高級エリアのマンションに異変。
2021年 大規模修繕工事費は「下がらず」。
2022年 住宅市況が悪化。
2025年 「廃墟マンション」が都市部に出現。マンションの建て替え進まず。
2026年 中古マンション市場活性化策で格差拡大。
2027年 タワーマンションの廃墟化が露呈。
2030年 マンション廃墟化加速で、自治体が破たん。
2031年 政府が「住宅総量目安」を設定。権限は自治体に委譲。
内容(「BOOK」データベースより)
目指すは「100年マンション」―。あなたの住むマンションが、資産性を維持しつづけるか、限りなく価値ゼロに向かうかは、ひとえに「管理状態」で決まる。不動産業界のご意見番で、「建物調査」のトップランナーが、管理組合の運営から、大規模修繕計画のつくり方、管理会社や工事会社とのつきあい方、選び方までを指南します。
著者について
長嶋 修
さくら事務所代表取締役会長。不動産コンサルタント。
1967年生まれ。広告代理店を経て不動産デベロッパーの支店長・不動産売買業務を経験後、業界初の個人向け不動産コンサルティングを行う消費者エージェント企業、さくら事務所を設立。
さくら事務所代表取締役会長。不動産コンサルタント。
1967年生まれ。広告代理店を経て不動産デベロッパーの支店長・不動産売買業務を経験後、業界初の個人向け不動産コンサルティングを行う消費者エージェント企業、さくら事務所を設立。
著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)
長嶋/修
不動産コンサルタント。株式会社さくら事務所代表取締役会長。1967年生まれ。広告代理店、不動産デベロッパーの支店長・不動産売買業務を経験後、業界初の個人向け不動産コンサルティングを行う、さくら事務所を設立(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)
不動産コンサルタント。株式会社さくら事務所代表取締役会長。1967年生まれ。広告代理店、不動産デベロッパーの支店長・不動産売買業務を経験後、業界初の個人向け不動産コンサルティングを行う、さくら事務所を設立(本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです)
登録情報
- 出版社 : 日本経済新聞出版 (2018/9/11)
- 発売日 : 2018/9/11
- 言語 : 日本語
- 新書 : 232ページ
- ISBN-10 : 4532263832
- ISBN-13 : 978-4532263836
-
Amazon 売れ筋ランキング:
- 244,817位本 (の売れ筋ランキングを見る本)
- - 99位日経プレミア
- - 200位産業研究の不動産投資
- - 359位投資・金融・会社経営の不動産投資
- カスタマーレビュー:
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ベスト1000レビュアー
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役に立った
2018年10月15日に日本でレビュー済み
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データーが豊富で、政治や政策への提言も多く、マンション管理について本質的な論議を始めるのに大変適した内容で参考にしたい内容の数々でした。星一つ減点なのは、実際解決しようという際に、「さくら事務所」に頼むしか無さそうに思えてくる点です(笑)。さくら事務所が先頭に立って、マンション管理コンサル業界が纏まって業界団体などを作り、建設業界を相手に政治アピールしないと日本の中古マンション市場は拡大しないのではないですか?
2018年9月14日に日本でレビュー済み
理事長を経験したことがあり、そのとき思っていたことが書かれているところもあって、私はとてもしっくりきました。
理事長になりたてのときは「管理組合とは何か」とか「理事会とは」「管理規約の規定は」といったことをよく知らず、周りの理事も住民もろくに知らないという状況でした。
任期が終わる頃には皆「買うときに分譲マンションがこういうものだという説明を聞いていたら、それなりの覚悟を持って入居前に勉強したかもね」なんていう話をよくしていて、現役?の管理組合の方だけでなく、これから買う方は特にこういう本を読んだほうがいいなと思いました。
理事長になりたてのときは「管理組合とは何か」とか「理事会とは」「管理規約の規定は」といったことをよく知らず、周りの理事も住民もろくに知らないという状況でした。
任期が終わる頃には皆「買うときに分譲マンションがこういうものだという説明を聞いていたら、それなりの覚悟を持って入居前に勉強したかもね」なんていう話をよくしていて、現役?の管理組合の方だけでなく、これから買う方は特にこういう本を読んだほうがいいなと思いました。