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手持ち200万円から始める! 低リスク・高利回りの不動産投資 単行本(ソフトカバー) – 2011/11/11

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商品の説明

内容紹介

◆投資のプロも教えてくれない 収益指標「IRR」の実践手法

本書は、投資のプロが用いる収益指標IRRと
借り入れによるレバレッジ効果を使って、
資金200万円からできる究極の不動産投資本です。

5年で1億稼いだ新世代の投資家が初めて語る!
表面利回りやキャッシュフローに代わる収益指標「IRR」を駆使して実践した
負け知らずの不動産投資法を初公開!

*********************************************************
★元祖カリスマ大家 藤山勇司が驚いた!

新たな超新星が誕生した。携えた“矛”はIRR、そして“盾”は統計手法!
「こんな方法があったのか…」きっと、皆さんもこんな読後感を抱かれることでしょう。
短期間に脅威の利益を生み出す新投資手法をご覧あれ。
*********************************************************

◎IRR(内部収益率)とは、過去の定番である表面利回りやキャッシュフローに代わる収益評価方法です。
◎キャッシュフローの出る物件だけが、本当に良い物件でしょうか。
キャッシュフローのみを見て購入した物件で、破綻した例をいくつも知っています。
「負けない投資」を実践するには、投資ファンドなど、いわば「プロ向けの指標」であるIRRという考え方も知っておくべきです。
◎さらに本書では、富裕層以外の人でも実践できる「借り入れによるレバレッジ」という方法を用いて、実践的に内容を紹介します。

著者からのコメント

本書では、投資家でもあり不動産業者でもある筆者が、次の3つの視点で集めた情報を公開しています。

□マクロ経済動向の把握、定量的な収益分析など、経験と勘のみに頼らないプロ投資家の投資手法を、個人投資家でも利用できるように解説。
□不文律と不透明な商慣習の多い不動産業界のルールを一般投資家にわかりやすく伝える。
□日々、業者や投資家として活動してきて、これは良い!これは使える!と思った情報を提供する。

本書、そして本書の元になっているweb上のナレッジベース「不動産投資の杜」(提供:コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ株式会社)を合わせて読めば、セミプロ投資家の知識レベルに到達することができるはずです。

また、本書の購入特典として、東京、神奈川、埼玉、千葉の賃貸マーケットデータベース「賃貸マンション 賃料アナリティクス」への無料アクセス権(期間限定)を提供しています。

商品の説明をすべて表示する

登録情報

  • 単行本(ソフトカバー): 224ページ
  • 出版社: ぱる出版 (2011/11/11)
  • 言語: 日本語
  • ISBN-10: 4827206643
  • ISBN-13: 978-4827206647
  • 発売日: 2011/11/11
  • 商品パッケージの寸法: 18.8 x 13 x 1.2 cm
  • おすすめ度: 5つ星のうち 4.3 16件のカスタマーレビュー
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カスタマーレビュー

トップカスタマーレビュー

形式: 単行本(ソフトカバー) Amazonで購入
いつしか家賃収入が年間5000万円を越えていて…
そろそろマジメに取り組まないとヤバイと思っている。
そこで今更ながら不動産投資関係の本を読んで勉強している。
すでに200冊ぐらいは読んだだろうか。
このジャンル、くだらない本や焼き直し本も多いので
すっかり10分ぐらいで読めるようになってきた。

「○年で○億でハッピーリタイア!」
「貧乏で不細工でコミュ障でもマンションオーナーになって月収100万円!」
…みたいな本も不動産業界を盛り上げる一助というか
業界の養分を集めるためには必要悪なのかもしれないけれど
ハッピーリタイア!といいながら必死に壁紙を貼ったり
日々情報商材をせこせこ販売しているようなのは
リタイアでなく内装業者に転職したたけじゃねえか!と思うわけで。
そんな本ばかりの中でこれはじっくり時間をかけて読まざるをえず
ひさびぶりに満足度が高かった一冊。

著者の考える不動産投資のメリットは
ハイレバレッジがかけられることと、
返済さえしていればロスカットされないこと。
…と、なれば投資法もそれを最大限活かせる戦略となる。

イメージとしては都心のいいとこ
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形式: 単行本(ソフトカバー) Amazonで購入
確かにこの高評価は異常です。なので、バランスをとるためにもレビューを書きます。結論としては、一般の大家さんやその予備軍の方が、期待して読む類の本ではありません。
 まず、例によって、副題の「手持ち200万円から始める!」には何の意味もありません。100万円だろうと500万円だろうと関係ありません。
 次に、テーマと思われる「保有期間のすべての収益率を自己資金ベースで考える」ということは目新しい手法でも何でもありません。自己資金を少なくして借入を多くすればIRRなる指標は高くなります。しかしながら、借入が増えることによるリスクについてはほとんど語っていません。さらに、金利が上昇し物件価格が下落することを想定しながら明確な対応策は書いてはありません。
 本書の結論としては、都心のRC築20年のマンションをフルローンで買え、となりそうです。そして、残債が減ってきたら売却して利益を確定させろ、でしょうか。これって、ごくごく普通の投資思考ではありませんか。その証拠に、天下無敵(?)のIRRを紹介した後で、融資・物件・購入・空室・修繕・管理・売却と何故か初心者向けの講座が始まります。そして、この融資〜売却までを適切に行えば、IRRだろうとNOIだろうとキャッシュフローだろうと、指標については、何であろうとそれほど問題なさそうです。
 投資のいろんな場面で
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さて、問題です。下記のような3物件があったとします。
あなたの自己資金を最も効率的に増やしてくれる物件はA〜Cのうちどの物件でしょうか。

物件A:販売価格の80%までローン可能。表面利回り15%、15年後に売却することになっていて、売却損想定は30%。
物件B:販売価格の90%までローン可能、表面利回り10%、10年後に売却することになっていて、売却損益は0%
物件C:フルローン可能。表面利回りは5%、5年後に売却することになっていて、売却益は30%
(物件価格や税金は同一。金利は2%固定。毎年のインフレ率1%固定。空室率20%固定。これ以外のリスクは考慮不要の前提)

筆者が提唱するIRRはこのような一見比較しにくい物件を尺度を統一して、公平に的確にできるだけ厳密に比較するための指標です。
上記の質問に答えるための考え方や計算方法がわからない方は、投資物件選択の際に損をすることになるかもしれませんので、
物件購入の前にぜひIRRの考え方とそれを算出するための計算式を勉強されることをお勧めします。

なお、IRRの説明を含んだ本には、猪俣さんの
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不動産投資の杜、コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ代表の玉川氏が書いた本。

内容は非常に現実的であり、筆者が研究肌であることが伝わってくる。筆者の前職は統計解析の会社経営らしい。
また、本書のベースとなったという不動産投資の杜というwebサイトも不動産投資の全体像を見渡すのに参考になる。

筆者は、投資家には様々な種類と目的があり、投資ファンド型、年金代わり、相続対策などいくつかのパターンに分かれ、投資主体の目的により購入すべき物件も異なるとしている。そして、個人投資家が取るべき戦略はIRR(内部収益率)の高い物件こそが正解としている。
類書は個人投資家目線で書かれた本が多いが、本書は、ファンドなどプロ投資家が用いるテクニックを個人投資家も利用すると視点で書かれている。

3章で具体的にIRRとは何かを説明しているが、ファイナンスの理論を不動産に当てはめた高度な話であるため、経済や計算には無縁の基礎知識のない読者には多少難しい。IRRを計算するために必要なパラメータをいかに正確に取得するかが重要だと説いており、購入時〜保有期間中〜売却時のそれぞれについて、諸経費、税金などを几帳面に解説してシミュレーションしている。

購入者特典として「IRR計算のためのExcelシート」を提供
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