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石渡浩

学生でもできた! 逆転不動産投資術低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家単行本（ソフトカバー） – 2009/12/2

石渡浩 (著)

48件のカスタマーレビュー

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商品の説明

内容紹介

学生時代に不動産投資をはじめ、4年間で家賃収入1億4000万円に達した著者の衝撃ノウハウ。学生という属性の悪さでも融資を引き出せる金融機関との交渉術、出口戦略も含め高利回りをたたき出すお宝物件の探し方を中心に、首都圏でのフルローン中心の不動産投資成功の極意を公開。

内容（「BOOK」データベースより）

年間事業所得33万円の大学院生だった著者が学部卒で大手企業に就職していった同級生たちを大・逆・転!属性が悪くても、優良物件で融資を引き出す“石渡流不動産投資法”で年間のキャッシュフローは5300万円。専業大家は“逆転”を可能にする超有効な方法です。

商品の説明をすべて表示する

登録情報

単行本（ソフトカバー）: 192ページ
出版社: ぱる出版 (2009/12/2)
ISBN-10: 4827205248
ISBN-13: 978-4827205244
発売日： 2009/12/2
梱包サイズ: 18.6 x 12.8 x 1.8 cm
おすすめ度： 48件のカスタマーレビュー
Amazon 売れ筋ランキング: 本 - 160,128位 (本の売れ筋ランキングを見る)
- 173位 ─ 本 > ビジネス・経済 > 産業研究 > 不動産 > 不動産投資
- 252位 ─ 本 > 投資・金融・会社経営 > 不動産投資

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資産構築という視点ではなく、不動産賃貸業という視点の本

2010年12月31日

形式: 単行本（ソフトカバー）Amazonで購入

本書は、ブームになっている『サラリーマン大家さん』になる本ではなく『不動産賃貸業を営む、専業大家さん』になるための手引書です。しかも、学生時代から不動産賃貸を始めて、サラリーマンにならずに、不動産賃貸業を開業した著者の経験をベースにしつつ、誰でも（最低限必要な事を着実にすれば）『専業大家さん』になれる方法が書いてあります。

不動産投資で重要なポイントは、以下の３点です。
１）物件選択
２）融資付け
３）賃料収入

どれも当たり前と言えばその通りですが、本書では、出口戦略をきちんと考えた上での物件選択の重要性について書かれています。

また、物件選択の条件には、以下の３つがあります。
1.融資付けのために必要な物件の条件
2.物件を所有している間のキャッシュフローを考慮した物件の条件
3.物件を売却する時のことを考えた物件の条件
最初の1、2については書かれている本が多いと思いますが、3について言及している本は、この本ぐらいしか知りません。

また、学生という所謂『属性』が悪い条件でも、（不動産賃貸業として）事業性ローン融資を受けるコツについて、著者の経験談を元に紹介しています。

保険代わり、年金代わり、節税、という目的で、区分所有のマンション（特に新築）を持っている『サラリーマンのワンルームマンションオーナ』や、住宅ローンと同じ所謂『属性』を重視する融資を受けている『サラリーマン大家さん』には、ちょっと発想の転換が必要な内容です。

特にワンルームなどを節税目的で既に持っている場合は、本書で紹介している『事業性ローンの融資』は難しいのではないか？と思います。

とはいえ、最近は不動産の不労所得を増やしてリタイヤ生活をしている大家さんや、本業を超える不動産収入を得ている『サラリーマン大家さん』が増えているので、そういう大家さんを目指すには、参考になると思います。

4人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

スパ君

大変参考にはなりましたが、

2010年3月11日

形式: 単行本（ソフトカバー）Amazonで購入

最後は土地の価値が肝心要であるという本書の指摘に、不動産投資におけるエグジットプランの重要性を再認識はしましたが、但しこのロジックは必ずしも日本全国で当てはまる訳ではない事もまた事実だと思います。
著者の不動産投資エリアである神奈川県は、土地の価値が日本で一番高い東京都に隣接し、その恩恵を十分に受けている為、積算法が収益還元法を簡単に上回るので、最後は積算での土地処分で最終エグジットがプラスになる場合が多いのではないでしょうか。
私の投資エリアの仙台市は、これとは真逆で土地の価値がそれほど、神奈川県と比較すれば全く高くないので積算法だと頭金３０％以上入れないと銀行の査定が殆ど通りません。そのような場合でのエグジットは、恐らくですが、新築物件を５年程度で付加価値を付け購入額以上で処分するか、中古物件でも建物がゴミになるまで保有して通過利益分で元を取るかしかないような気がします。地方都市にお住まいの皆さんのご意見を聞かせてください。

12人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

木川　学

学生時代から不動産賃貸業を目指した姿勢

2014年10月23日

形式: 単行本（ソフトカバー）Amazonで購入

学生時代から不動産業を自分の考え方に基づき、積極的に展開された生きざまに敬服。
また、卒業後も法人設立後も、自分に目標、夢を実現すべく、その積極的な不動産事業拡大に
向けての行動力に敬服。
大いに学ぶべき点があり、久しぶりに刺激を受けた不動産投資本でした。

定年を１年半後に控えた小生としても、大いにやる気を引き出してくれた本でした。

後はやり方をよく考えて今後邁進する覚悟ですし、日々精進で成長していきたいと思います。

1人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

樋口　貴子

良かった。

2013年3月28日

形式: 単行本（ソフトカバー）Amazonで購入

不動産資不についてかなり勉強になりました。
又本を出されたら読んでみたいです。

2人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

大変参考になりました

2012年2月11日

形式: 単行本（ソフトカバー）Amazonで購入

不動産投資をしたいと思い、様々な本を読みあさりましたが、どれも、属性の低い私には、あまり参考にはなりませんでした。その点、この本は、属性が低かった石渡さんが、次々と不動産投資に成功していくのは、とても参考になったし、不動産投資と将来に対する勇気を与えてくれました。　

現在２作目を執筆中とお聞きしました。
是非、属性の低い人間でも、銀行や金融機関からの投資を受けられるノウハウをご教授していただきたい。また、もし今、石渡さんがゼロから不動産投資を始めるなら、どうするか？何をするか？、銀行の融資が難しくなっている、今の時代に沿った指南書にしてもらえると助かります。　

これからは不動産の値段が下がり続ける、と一部では言われています。そんな中、筆者は出口戦略まで考えて不動産投資をしており、他の不動産投資家たちより、一歩も二歩も先に行っているように思います。

3人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

Amazon カスタマー

不動産投資

2016年2月11日

形式: 単行本（ソフトカバー）Amazonで購入

とても良い本です、いろいろ参考になります、とても綺麗な本でした・

2013年1月11日

形式: 単行本（ソフトカバー）Amazonで購入

低所得の学生が保証人なしでも融資が引き出せるとのことだが、偽りもいいところ。

最初に、学生なのに何故かいきなり自己資金500万円現金で区分所有物件を購入している。
2件目は解説無しにさらっともう1件現金で物件を購入している。金額は書いてないが500万円？
これで合わせて1,000万円の現金を用意している。

その後、地元の地銀から融資を受けるが、地元に（親の）持ち家がある。本人は慶応の大学院生。
親も恐らく元一流職業だったのだろう。本人は長男で家を（その後）相続する立場にある。

この条件があって初めて地銀も話を聞くのだろう。逆にいえばこれくらいの条件が整ってなければ
門前払いだろう。

期待外れもいいところ。
タイトルを偽ってでも本を売ろうとする魂胆が醜い。

17人のお客様がこれが役に立ったと考えています

役に立った

1棟所有

理論的だが成功するにはかなりの努力が必要

2010年3月6日

形式: 単行本（ソフトカバー）Amazonで購入

家賃1億円レベルのサラリーマン大家です。

この本は著者のブログをベースとした書籍で一読に値します。
土地価格以下で収益不動産を仕入れ、金融機関の資産評価額＞借入金　
という構造を作り、物件を増やしていくという手法は斬新で、一見すばらしく見えます。

しかし、そのような物件は耐用年数を越えているボロ木造で、
不人気立地、満室にするための広告費、修繕維持費、減価償却ができないという
支出の大きい不動産経営の体質をから抜け出せず、
資産価値は高いものの、キャッシュフローを生み出す物件パワーの
小さい手法であるデメリットはほとんど述べられておりません。

特に減価償却がほとんどできないボロ木造では、利益が上がると税金が
多く取られる為、物件取得による費用を経費にせざるを得ず、
新規物件取得ができなくなったとなんにキャッシュアウト！
してしまう大きなリスクがあり、

著者はまだ新規取得ができない状況に陥っていないため、
そのデメリットに気づいていない可能性すら伺えます。
しかし、満室経営している限りキャッシュアウトはないとは思いますが、
築古物件を長期ローンを組んでいるため、
10年後は確実に家賃低下、空室増加に伴い、
キャッシュアウトの危険が大きくなるでしょう。
（もちろんそのときは土地を売却するというリスクヘッジも述べられていますが）

結論として融資を受け拡大するには斬新な手法ですが、
リスクもあり、完璧な手法ではなく、ある種のセミプロ的な手法です。

13人のお客様がこれが役に立ったと考えています

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