大友哲哉

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J-REC公認不動産コンサルタント
不動産実務検定認定講師

東京大家塾合同会社（会員制不動産コンサルティング）代表
一般財団法人日本不動産コミュニティー（資格認定団体）理事

千葉県市原市出身。明海大学不動産学部卒。
一部上場不動産ディベロッパーを経て独立。
2006年、アパート・マンション経営の勉強会「東京大家塾」を主宰。
2008年、一般財団法人日本不動産コミュニティー理事に就任。
不動産実務検定の創設に寄与、不動産コンサルタントの育成に邁進する。

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玉川陽介

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大友哲哉の作品

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２０ステップで再建築NGが再建築OKに甦る手順書: 不動産実務検定準拠 20ステップ不動産コンサルティング 2018/08/30

大友哲哉

( 9 )

￥299

ポイント: 1% (3pt)

初めまして。

J-REC公認不動産コンサルタントで
不動産実務検定認定講師の
大友哲哉と申します。

本書では少なくとも

不動産実務検定１級や
宅地建物取引士レベルの
基礎知識を持つ方を対象として

再建築NG物件を手に入れ
合法的に再建築OKに蘇らせ
新築して転売することで

比較的大きな転売益を手に入れる
２０ステップを解説した。

再建築不可物件...
本書では再建築NG物件と呼ぶが

こうした物件は仕事にならないと
業界関係者からは嫌われている。

確かに

再建築NG物件は
再建築できないことから
価値のない不動産と見られる。

例えば

不動産仲介会社は
売値が安すぎて
その分仲介手数料も安くなり
儲からない。

それにも関わらず
業務は通常物件よりも
面倒この上ない。

また

新築できないために
建築士も工務店なども
関わりたくない。

銀行も価値のない不動産と
見るのでローンも組めない。

もっとも

一部の不動産投資家が
現金で安く買って
そこそこの家賃で
賃貸しているが

ボロ儲け！

というほどの
利益は出ないし
リスクも

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１２ヶ月であなたが不動産コンサルタントになる方法: 不動産実務検定準拠 20ステップ不動産コンサルティング 2019/05/07

大友哲哉

( 18 )

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ポイント: 1% (3pt)

初めまして。J-REC公認不動産コンサルタントで不動産実務検定認定講師の大友哲哉と申します。
これからの時代は、ただ単に資格や免許を持ち従来の業務だけをこなすだけの業者や士業には辛いことになりそうです。つまり、単なる不動産会社・単なる税理士・単なる司法書士・単なる土地家屋調査士・単なる不動産鑑定士などのままでは、お客様に提供できる成果物に差がないので、熾烈な価格競争になるでしょう。いえ、それでも仕事を受注できれば、まだ良い方で、そもそも仕事を受注できなくなれば、生活もしていけません。
では、仕事を受注するには…それも価格で比較検討されずに受注するには、どうしたらいいのでしょうか？　その答えの１つが、不動産コンサルタントになることです。具体的には、お客様の要望に応えることです。
例えば、不動産の売却の相談を受けた時に「なぜ、売却を考えているのか？」という理由や背景までヒアリングします。その結果、売却がベストの選択肢ではないこともあるものです。ここで単なる不動産会社なら、余計なことを言わずに売却案件を受注するのですが、不動産コンサルタントならば、よりベストな提案をしたいものです。
その結果、より

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２０ステップで空室が満室になる空室対策の手順書: 不動産実務検定準拠 20ステップ不動産コンサルティング 2018/08/14

大友哲哉

( 11 )

￥299

ポイント: 1% (3pt)

空室のある大家さんへ

「空室があると落ち着かない!!」

地域の空室率が２５％だろうと関係ないですよね。自分の物件は満室にしたいものです。まだ借金があるなら、なおさらです。空室があっても返済金は変わりませんから。各種税金も同じです。下手すると貯金を崩したり別の収入から持ち出しになりかねませんよね。

そこで不動産管理会社に相談しても返ってくるアドバイスは...

「家賃を下げましょう」
「もっとキレイにリフォームしましょう」
「ペット可にしましょう」

ばかりです。

どれも間違ってはいません。

ですが、その前に、やれることがあります。

本書では、J-REC公認不動産コンサルタントで、不動産実務検定認定講師を務める私が、空室対策として、まずコレはやっておきたいことを、私の取り組み事例・コンサルティング事例・先輩大家さんの実践報告を集約しました。

単なる空室対策を並べたものではなく、空室対策の手順となっています。まずはコレ、次にコレ、そしてコレ...と無理なくムダなく進められて、短期間で３戸以下の空室が満室になる２０のステップを解説しています。

大幅に家賃を下げる前に、大きな予算をか&

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一瞬で即断できるアパート用地選びの手順書: 不動産実務検定準拠 20ステップ不動産コンサルティング 2018/08/24

大友哲哉

( 3 )

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ポイント: 1% (3pt)

「その土地は契約予定です。」

・・・また遅かったか…

アパートを新築するための土地探しはスピード勝負だ。

だが、土地の測量図を手に入れ、ボリュームチェック（どのくらいの部屋が何室建てられそうか）を行い、建築費を見積もり、融資の相談をしている間に、土地は売れてしまう。

土地からアパートを新築しようと考える素人は、土地の買い逃しを３度も経験すると諦める。自分にはレベルが高すぎると。

本当だろうか？

確かに、建売アパート業者（土地を仕入れアパートを新築して販売する業者）の土地選びの決断は早い。遅くても３日もあれば回答が出る。

なぜなら、社内に建築士がいるからだ。また、過去の工事事例が多くあるために、概算見積もりも容易にできる。融資についてはメインバンクから融資枠を設定されていて、その範囲内なら問題ないのだろう。

すると、やはり素人はプロには勝てない。勝てたと思っても、プロが買わなかったクズ土地なのかもしれない。そうであれば、あとで何かしら問題が出て計画は失敗するのかもしれない。

このように考え「ああ、やっぱり自分には無理だ。」と諦める。

その考え、本当だろ

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２０ステップで全空が満室になる全空対策の手順書: 不動産実務検定準拠 20ステップ不動産コンサルティング 2018/08/17

大友哲哉

( 1 )

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ポイント: 1% (3pt)

新築なのに空室が埋まらない!?

そう。もはや「新築プレミアム」なんて死語だ。期待してはいけない。

当たり前だが、物件の新築時は全空（全室が空室）だ。このときの入居募集は、既築物件の空き部屋１戸を埋めるための空室対策とはワケが違う。

同様に、空室だらけの既築物件を取得した時も同じだ。空室の数が多いのだから、時間も手間もかかるのはしかたがない。

とは言え、空室が多いが故に工夫のしようはあるものだ。

本書では、J-REC公認不動産コンサルタントで、不動産実務検定認定講師を務める私が、全空対策として、私の取り組んだ事例・コンサルティング事例・先輩大家さんの実践報告を集約し、短期間で４戸以上の空室を満室にする２０のステップを、効率的な順番で紹介する。

このタイトルや200万冊以上の本がKindle Unlimitedで利用できます。

２０ステップでKindle出版してゼロから著者になる手順書 20ステップ不動産コンサルティング 2019/10/08

大友哲哉

( 11 )

￥299

ポイント: 1% (3pt)

近年、●●コンサルタントが急増しています。

定年前後に起業するシニア起業家や
女性起業家が目立ちます。

取り急ぎ

起業家としての肩書きとして使うのが
●●コンサルタントです。

ところが

●●コンサルタントと言われても
何ができる人なのか
よくわからないことがほとんどです。

私の業界ですと
不動産コンサルタントが
代表格です。

何ができるのか
どんな困りごとを

解決できる専門家なのか
さっぱりわかりません。

とはいえ

せっかくのご縁ですから
彼の名前をネット検索して、
もう少し情報を集めてみようと思います。

ですが

検索結果の１ページ目に
彼の情報が出てきません。

うーん。

いったい彼は何者なのでしょうか。
影のフィクサーなのでしょうか。

なんだか怖いですね。

とりあえず
こちらから
彼に接触することはないでしょう…。

もし

あなたも●●コンサルタントと
名乗っているとしたら
同じような状況になってやしないでしょうか。

ここでよくあるアドバイスは

ブログだったり
メールマガジン（以下「メルマ

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２０ステップで退去率が下がる長期入居促進の手順書: 不動産実務検定準拠 20ステップ不動産コンサルティング 2018/08/15

大友哲哉

( 7 )

￥299

ポイント: 1% (3pt)

また退去の電話だ〜〜〜
どうしたら、みんな長く住み続けてくれるんだ〜〜〜？？？

管理会社から電話があるとココロがざわつく。

エアコンの故障か？　給湯器の故障か？　何か入居者トラブルか？　それとも・・・退去？

１室の退去で、どれほどのキャッシュが出てしまうのか、計算したことはあるだろうか。

例えば、家賃６万円（敷１）だった部屋が退去し、その後２ヶ月空室で、新規募集の広告費が１ヶ月分だったとしたら次の通りだ。

空室中の家賃の機会損失１２万円
敷金の返還　６万円
原状回復リフォーム２０万円
入居募集の広告費　６万円
心理的なストレス（笑？）プライスレス

合計で４４万円（＋ストレス）だ。

これだけマイナスになるのなら、例えば入居者に何かプレゼントでもして、しかも数万円の予算でも、割に合うと考えなくもない。

もしそれで、もう一度更新してもらう、とは言わずとも、１年でも、いや、半年でも長く住み続けてもらえたら、と願ってしまう。

だが、残念なことに、多くの不動産管理会社には、長期入居促進のノウハウがない。いや。そもそも長期入居促進をする発想がない。

なぜなら、&

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マンガでわかる　親の家や土地でワークライフバランスを実現するとは！！: あなたも宝のモチグサレしていませんか！？ 2016/12/19

大友哲哉

( 1 )

￥99

ポイント: 1% (1pt)

ご両親が実家以外に家や土地を持っていたら、相続するあなたはそれらの不動産をどのように扱ったら良いのでしょうか？　全て売却？　とりあえず相続？　不動産会社に相談？　税理士に相談？　どちらにしても最終的に、自分で判断しなければいけませんよね。このマンガを読むことで、親の家や土地を、家族のためにどのように活かしていけばいいのか、その判断基準（モノサシ）が手に入ります。すぐに読み終わりますので、まずは手に取ってみてくださいね。

２０ステップでセミナー運営がラクになる自動化の手順書 20ステップ不動産コンサルティング 2019/05/13

大友哲哉

( 8 )

￥299

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私は、いわゆるセミナービジネスを十数年続けています。さすがに最初の頃は受付など複数人で運営していましたが、今は２名で運営しています。もちろん、ビジネス全体の中でのセミナーの位置づけだったり、参加人数だったりで、運営スタッフの数や質は異なります。

私の場合のセミナーは、フロントエンド商品です。高額なバックエンド商品のお試し商品としての位置付けなので、低額での提供です。ですので、あまり経費はかけられません。とはいえ質は落とせません。それでも、５０人程度なら２名で運営できるのではないでしょうか。

ところが、他社のセミナーに行くと運営スタッフの多さに驚きます。また、その後のフォローの無さに驚きます（この点は私も課題なのですが）。その運営スタッフの人数の多さで、人件費などなどもったいないなと思ってしまいます。しかも、収録をしていないのを見ると「なんで？」「どうして？」と口を挟みたくなります（笑）。

また、仕事仲間でセミナービジネスをやったほうがいい職種の方がいるのに、ためらっている方たちが大勢います。共同セミナーなど企画したいなと思うのですが、セミナービジネスの素人と共同企画するのにӗ

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２０ステップでペット可物件の不安が自信に変わるルールづくりの手順書: 不動産実務検定準拠 20ステップ不動産コンサルティング 2019/05/26

大友哲哉

( 4 )

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初めまして。

J-REC公認不動産コンサルタントで
不動産実務検定認定講師の
大友哲哉と申します。

大家さんの悩みの９割は空室です。
空室があると落ち着きません。
地域の空室率が２０％だとか３０％だとか
関係なく満室にしたいものです。

それなのに、不動産管理会社は、
この気持ちをわかってくれません。

確かに、彼らからすると、
数百室・数千室あるうちの
１室や２室なのでしょう。

管理委託手数料も
１室あたり数千円程度。

全体の売り上げからすると、
わずかな金額でしょう。

一方の大家さんは
毎月ウン万円で
年間ウン十万円の話なのですから
どうしても話がかみ合いません。

だからなのか
空室対策の相談をしても
返ってくる言葉は

第１位「家賃を下げましょう」
第２位「もっとリフォームしましょう（付加価値のある設備を追加しましょう」
第３位「ペット可にしましょう」

などと気軽に言ってくるだけです。

本書は
ふつうのアパートや賃貸マンションを
想定しています。

そして、すでに相場家賃であるし
競合物件に遜色のないリフォームや
設備であるにも関わらず

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今すぐ出来る空室対策2020年版: 不動産実務検定準拠 20ステップ不動産コンサルティング 2019/10/31

大友哲哉 , daigoro

( 5 )

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ポイント: 1% (3pt)

初めまして。J-REC公認不動産コンサルタントで不動産実務検定認定講師の大友哲哉と申します。
大家さんの日常的な悩みは、やはり空室のことですよね。入居者がいて家賃が入ってこないことには、大家業は始まりませんから。
しかし、肝心の不動産管理会社や仲介会社から、具体的な空室対策の提案はないものです。大家さんから「どうしたらいいでしょうか？」と尋ねて、やっと何かしらアドバイスらしきものが出てくるくらいです。
とはいえ、そのアドバイスも「家賃を下げましょう」「契約一時金を下げましょう（または大家さん負担にしましょう）」「和室を洋室にしましょう」「間取りを今風のものに変えましょう」「ペット可にしましょう」などと言ったもの。
いずれにしても満室になる保証はなく、金銭的なリスクだったり、入居者とのトラブルになったりするリスクを負うことになります。せめて満室保証か、リスク管理を含めたアドバイスが欲しいものですが、そうした提案はないものです。
そこで本書の前半では、大家さんが主導して出来る空室対策で、リスクを管理できる方法を紹介します。後半では、不動産管理会社や仲介会社の考え方や付き合い方のヒントを紹介しま

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１５の失敗事例に学ぶＶ字回復のアパート経営: 不動産実務検定準拠 20ステップ不動産コンサルティング 2020/05/02

大友哲哉 , daigoro

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はじめまして。

J-REC公認不動産コンサルタントで、不動産実務検定認定講師の大友哲哉と申します。

「失敗は成功のもと。」

有名なことわざがあります。

なにかに失敗しても、そこから反省して改善していくと成功につながっていく、という意味です。ですが、アパート・マンション経営ともなると、その規模・金額によっては１度の失敗で再起不能になることもあり得ます。

私は、そうした相談を何度も受けてきました。いつも悲しい思いでいっぱいになります。こうした悲劇を減らしたいと思います。そこで、失礼ながらも、他人の失敗に学ぶことをご提案いたします。

本書では、中程度の失敗事例を紹介することと、その失敗からV字回復した事例を１５ケース紹介いたします。どれもこれも実際に私が受けた相談事例がもとになっています。この事例から、読者が失敗を回避したり軽減したりすることで、大失敗からの破綻にならないように、また現時点で似たような失敗をしている大家さんがV字回復するヒントになれば幸いです。

なお、読者プレゼントもありますので、最後までじっくりお読みいただければと思います。

*本書は週刊住宅新聞の連載記事|

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