大友哲哉

大友哲哉について
東京大家塾 主宰
J-REC公認不動産コンサルタント
不動産実務検定認定講師
東京大家塾合同会社(会員制不動産コンサルティング) 代表
一般財団法人日本不動産コミュニティー(資格認定団体)理事
千葉県市原市出身。明海大学不動産学部卒。
東証一部上場不動産ディベロッパーを経て独立。
2006年、アパート・マンション経営の勉強会「東京大家塾」を主宰。
2008年、一般財団法人日本不動産コミュニティー理事に就任。
不動産実務検定の創設に寄与
顧客の不動産ビジネスの発展のみならず
不動産コンサルタントの育成に邁進する。
2021年、不動産系バーチャルYouTuberをスタート。
https://www.youtube.com/ooyajuku
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言語: 和書あなたが投資用不動産を買えないでいるのは、儲かる不動産を瞬時に見極めることができないからではないでしょうか?
もし、儲かる不動産なのか、損する不動産なのか、わずか数分で見極めることができるようになったら、あなたの人生はどれだけ良い方向に進むことができそうでしょうか?
もし、儲かる不動産を取得し続けていけたら、あなたの人生にどれだけのインパクトが生まれると思いますか?
少し、考えてみてみましょう。
もし、この質問で明るい未来を思い描くことができたら、ぜひ本書を最後までお読みいただき実践してください。その未来に近づくこと、間違いありません。
・・・・・・・
本書をお選びいただき、ありがとうございます。
バーチャル大家さんオオトモ(VTuber)こと、東京大家塾を主宰している大友哲哉です。
今回は、本気で不動産投資に取り組み人生を変えたいと考えているあなたのような方のために、私が東京大家塾で実際に教えている収支シミュレーションの実践書としてまとめました。
東京大家塾は2006年から始まった大家さん向けの勉強会で、月額会員制コンサルティングも行っています。本書は、Ӟ
4巻目は、単なる不動産会社の方や単なる税理士のような士業の方に、不動産コンサルタントにクラスチェンジ(転身)を勧める本です。そして、既刊「12ヶ月であなたが不動産コンサルタントになる方法」の姉妹本となります。そちらの本を総論とするなら、本書は各論。より具体的なステップで、まずは何から初めて、次に何をすべきか? これを明確にしました。もし既刊本を読み「オレは不動産コンサルタントになる!」と決断しても行動に移せなかったのなら、本書で行動できるようになるでしょう。
J-REC公認不動産コンサルタントで、不動産実務検定認定講師の大友哲哉と申します。
「失敗は成功のもと。」
有名なことわざがあります。
なにかに失敗しても、そこから反省して改善していくと成功につながっていく、という意味です。ですが、アパート・マンション経営ともなると、その規模・金額によっては1度の失敗で再起不能になることもあり得ます。
私は、そうした相談を何度も受けてきました。いつも悲しい思いでいっぱいになります。こうした悲劇を減らしたいと思います。そこで、失礼ながらも、他人の失敗に学ぶことをご提案いたします。
本書では、中程度の失敗事例を紹介することと、その失敗からV字回復した事例を15ケース紹介いたします。どれもこれも実際に私が受けた相談事例がもとになっています。この事例から、読者が失敗を回避したり軽減したりすることで、大失敗からの破綻にならないように、また現時点で似たような失敗をしている大家さんがV字回復するヒントになれば幸いです。
なお、読者プレゼントもありますので、最後までじっくりお読みいただければと思います。
*本書は週刊住宅新聞の連載記事|
空室が満室にならない大家さんへ
空室があると落ち着かない!! ...地域の空室率が25%だろうと関係ないですよね。自分の物件は満室にしたいものです。もし、借入金の返済があるなら、なおさら満室にしたいものですよね。空室があっても毎月の返済金額は変わりませんから。各種税金も同じです。下手すると貯金を崩したり別の収入から持ち出しになりかねませんよね。不動産管理会社に相談しても満室にならない
そこで不動産管理会社に相談しても、返ってくるアドバイスは...「家賃を下げましょう」「もっとキレイにリフォームしましょう」「ペット可にしましょう」ばかりです。どれも間違ってはいないのですが、家賃を下げれば売却時の価格に影響があり、リフォームをするには資金が必要で、ペット可は部屋を汚されたり他の入居者とのトラブルが不安だったりします。ましてや、それで満室になる保証がありません。そうであれば、少予算ですぐに実践できる方法から、まずは取り組んでみませんか?原因の分析(過去)ではなく満室にするための行動(未来)にフォーカス
もし、あなたが空室に関する原因などを体系的に研究したいのなら、本書は適しません。恐大家さんの日常的な悩みは、やはり空室のことですよね。入居者がいて家賃が入ってこないことには、大家業は始まりませんから。
しかし、肝心の不動産管理会社や仲介会社から、具体的な空室対策の提案はないものです。大家さんから「どうしたらいいでしょうか?」と尋ねて、やっと何かしらアドバイスらしきものが出てくるくらいです。
とはいえ、そのアドバイスも「家賃を下げましょう」「契約一時金を下げましょう(または大家さん負担にしましょう)」「和室を洋室にしましょう」「間取りを今風のものに変えましょう」「ペット可にしましょう」などと言ったもの。
いずれにしても満室になる保証はなく、金銭的なリスクだったり、入居者とのトラブルになったりするリスクを負うことになります。せめて満室保証か、リスク管理を含めたアドバイスが欲しいものですが、そうした提案はないものです。
そこで本書の前半では、大家さんが主導して出来る空室対策で、リスクを管理できる方法を紹介します。後半では、不動産管理会社や仲介会社の考え方や付き合い方のヒントを紹介しま
近年、●●コンサルタントが急増しています。
定年前後に起業するシニア起業家や
女性起業家が目立ちます。
取り急ぎ
起業家としての肩書きとして使うのが
●●コンサルタントです。
ところが
●●コンサルタントと言われても
何ができる人なのか
よくわからないことがほとんどです。
私の業界ですと
不動産コンサルタントが
代表格です。
何ができるのか
どんな困りごとを
解決できる専門家なのか
さっぱりわかりません。
とはいえ
せっかくのご縁ですから
彼の名前をネット検索して、
もう少し情報を集めてみようと思います。
ですが
検索結果の1ページ目に
彼の情報が出てきません。
うーん。
いったい彼は何者なのでしょうか。
影のフィクサーなのでしょうか。
なんだか怖いですね。
とりあえず
こちらから
彼に接触することはないでしょう…。
もし
あなたも●●コンサルタントと
名乗っているとしたら
同じような状況になってやしないでしょうか。
ここӗ
初めまして。J-REC公認不動産コンサルタントで不動産実務検定認定講師の大友哲哉と申します。
これからの時代は、ただ単に資格や免許を持ち従来の業務だけをこなすだけの業者や士業には辛いことになりそうです。つまり、単なる不動産会社・単なる税理士・単なる司法書士・単なる土地家屋調査士・単なる不動産鑑定士などのままでは、お客様に提供できる成果物に差がないので、熾烈な価格競争になるでしょう。いえ、それでも仕事を受注できれば、まだ良い方で、そもそも仕事を受注できなくなれば、生活もしていけません。
では、仕事を受注するには…それも価格で比較検討されずに受注するには、どうしたらいいのでしょうか? その答えの1つが、不動産コンサルタントになることです。具体的には、お客様の要望に応えることです。
例えば、不動産の売却の相談を受けた時に「なぜ、売却を考えているのか?」という理由や背景までヒアリングします。その結果、売却がベストの選択肢ではないこともあるものです。ここで単なる不動産会社なら、余計なことを言わずに売却案件を受注するのですが、不動産
J-REC公認不動産コンサルタントで
不動産実務検定認定講師の
大友哲哉と申します。
大家さんの悩みの9割は空室です。
空室があると落ち着きません。
地域の空室率が20%だとか30%だとか
関係なく満室にしたいものです。
それなのに、不動産管理会社は、
この気持ちをわかってくれません。
確かに、彼らからすると、
数百室・数千室あるうちの
1室や2室なのでしょう。
管理委託手数料も
1室あたり数千円程度。
全体の売り上げからすると、
わずかな金額でしょう。
一方の大家さんは
毎月ウン万円で
年間ウン十万円の話なのですから
どうしても話がかみ合いません。
だからなのか
空室対策の相談をしても
返ってくる言葉は
第1位「家賃を下げましょう」
第2位「もっとリフォームしましょう(付加価値のある設備を追加しましょう」
第3位「ペット可にしましょう」
などと気軽に言ってくるだけです。
本書は
ふつうのアパートや賃貸マンションを
想定しています。
そして、すでに相場家賃であるし
競合物件に遜色のないリフォームや
設備であるにも関わらず
J-REC公認不動産コンサルタントで
不動産実務検定認定講師の
大友哲哉と申します。
本書では少なくとも
不動産実務検定1級や
宅地建物取引士レベルの
基礎知識を持つ方を対象として
再建築NG物件を手に入れ
合法的に再建築OKに蘇らせ
新築して転売することで
比較的大きな転売益を手に入れる
20ステップを解説した。
再建築不可物件...
本書では再建築NG物件と呼ぶが
こうした物件は仕事にならないと
業界関係者からは嫌われている。
確かに
再建築NG物件は
再建築できないことから
価値のない不動産と見られる。
例えば
不動産仲介会社は
売値が安すぎて
その分仲介手数料も安くなり
儲からない。
それにも関わらず
業務は通常物件よりも
面倒この上ない。
また
新築できないために
建築士も工務店なども
関わりたくない。
銀行も価値のない不動産と
見るのでローンも組めない。
もっとも
一部の不動産投資家が
現金で安く買って
そこそこの家賃で
賃貸しているが
ボロ儲け!
というほどの
利益は出ないし
リスクも
私は、いわゆるセミナービジネスを十数年続けています。さすがに最初の頃は受付など複数人で運営していましたが、今は2名で運営しています。もちろん、ビジネス全体の中でのセミナーの位置づけだったり、参加人数だったりで、運営スタッフの数や質は異なります。
私の場合のセミナーは、フロントエンド商品です。高額なバックエンド商品のお試し商品としての位置付けなので、低額での提供です。ですので、あまり経費はかけられません。とはいえ質は落とせません。それでも、50人程度なら2名で運営できるのではないでしょうか。
ところが、他社のセミナーに行くと運営スタッフの多さに驚きます。また、その後のフォローの無さに驚きます(この点は私も課題なのですが)。その運営スタッフの人数の多さで、人件費などなどもったいないなと思ってしまいます。しかも、収録をしていないのを見ると「なんで?」「どうして?」と口を挟みたくなります(笑)。
また、仕事仲間でセミナービジネスをやったほうがいい職種の方がいるのに、ためらっている方たちが大勢います。共同セミナーな
そう。もはや「新築プレミアム」なんて死語だ。期待してはいけない。
当たり前だが、物件の新築時は全空(全室が空室)だ。このときの入居募集は、既築物件の空き部屋1戸を埋めるための空室対策とはワケが違う。
同様に、空室だらけの既築物件を取得した時も同じだ。空室の数が多いのだから、時間も手間もかかるのはしかたがない。
とは言え、空室が多いが故に工夫のしようはあるものだ。
本書では、J-REC公認不動産コンサルタントで、不動産実務検定認定講師を務める私が、全空対策として、私の取り組んだ事例・コンサルティング事例・先輩大家さんの実践報告を集約し、短期間で4戸以上の空室を満室にする20のステップを、効率的な順番で紹介する。