アパート投資で成功したいなら誰も買わない空室ボロ物件を狙いなさい〜競争せずに利回り20％を実現する「リニューアル投資法」〜 単行本（ソフトカバー） – 2011/4/20

不動産投資にあたって、【ボロ物件を買って高利回りを狙おう！】的な本は幾つか読みましたが、この本は客付けを依頼する際のチラシとか、物件の事例が写真付きでわかりやすく載っていてよかったです。RC億超え投資に疑問を持っていたので、中村氏の投資法の方がしっくりきました。

競売前に物件所有者に連絡して購入する部分は、素人には限界なのだと思いましたが、青森という、賃貸経営の厳しそうな地方でも、リニューアルによって高利回りを達成できるのだというのには感動しました。厳しい地方で人気の無いボロ物件を購入し、的確なリホームで高利回りを実現することは、徹底していると思うし、再現可能である内容だと思いました。

読んでみて目からうろこは落ちることはなかったので
まあまあでした。

いろんな方のレビューで高評価をつけられてたので購入し読みました。
しかし初心者にはものすごく参考になるとは言い難い気もします、、、

僕自身、賃貸物件は少ないですが二棟所有している、サラリーマン大家ですが僕は都市部にと言うより自分に家から自転車で行ける距離にしてます

著者の方は不動産業を経験されており、人脈も多いかと思います。
本書の内容のように青森で購入し、もし管理する場合、普通の人では現地に行って物件確認するだけでもかなりの出費です。

僕も負けずにボロ物件を購入していますのでよくわかりますがリフォーム（流行りの言葉でリノベーション）かけても不具合の個所とか結構出てきますから
修理の手配なども信頼できる不動産屋さんなら良いですが壊れてなくて修理代とか請求されてもわからないですし、確認とかわざわざ現地まで行きますか？

僕は電話もらえれば仕事帰りとかにでも確認できます。

本についてる宣伝を見ればカリスマ大家たちが驚愕したとあるように、すでに投資してそこそこ実績にある人が読む、または不動産投資の資金と経験がある人にはとても良い本だと思います。

不動産投資を始めてみたい方は少し古い本ですが加藤さんや鈴木さんの本が地に足がついてると思います。

僕もそうでしたが、すでに不動産を賃貸している場合をのぞいてはカリスマ大家さんみたいな指し値をすると
親しくない不動産屋さんは冷やかしと思って向こうから切ってくる可能性もありますのでそこそこの現金と度胸、経験を積んでから
この本を読むとまた違った世界が見れるのではないでしょうか？

利回り20％を実現するとありますが表面利回りでの話なので鵜呑みにするとがっかり感が出るかもしれません
田舎は土地の固定資産税が安い分、建物が本書に紹介されているような物件ですと結構高い気がしますし保険もしっかりかかりそうですね。

今時分は実質利回りで10％越すと不動産屋さんが褒めてくれる時代ですよ

ついこの間まで、１億円から２億円の鉄筋コンクリート造の一棟ものを、フルローンで購入できれば賃貸経営は成功だと騒がれていました。そのような類の本が多数出版され、その内容に関して非常に危ういとかねてより思っていました。
実際に、私の知合いでも同じような物件に、同じような投資をした人も多かったのですが、年間の家賃収入は多くても維持管理費用や大規模改修費用、租税関係が多いせいか、あまり儲からないと嘆いています。
確かに、はた目から見ればかっこよいのは事実ですが、毎月、不足分を他の収入から補填しているというのが現実です。
やはり、身の丈にあった投資を選ぶというだけでなく、「儲けは元にあり」というビジネスの鉄則を意識し、また、出口戦略を常に意識したリスクヘッジをする必要があります。
借金をする勇気だけで不動産投資は行ってはならないことを、再度、認識できる一冊です。

著者の成功の事例集、ケース集として読めた。直接参考にはしにくいかと思う。読み物としては面白く読めた。

著者はこれまでに不動産投資関連の本を3冊出版しており、この本で4冊目になる。
さらに業者として不動産管理・不動産投資事業・不動産再生事業に深く関わった経験を活かして投資家に転身。
以後、10年近いキャリアを積んできている、言わば「不動産のプロ中のプロ」ともいうべき経歴の持ち主である。

その著者が生まれ故郷であるところの東北の青森県で空室の多いボロ物件ばかりを狙って購入。
リフォームを入れた後に客付けして利回り20％以上の高利回り物件を次々と生み出しているノウハウを綴る。

まず著者はなぜ今後人口が減少し、賃貸経営では明らかに不利になるであろうと言われている地方の物件を好んで購入するのか？
その回答として
・首都圏の物件と違い、地方の物件は投資家同士の競争（物件の奪い合い）に巻き込まれず、希望価格で購入できる可能性が高い点
・小中規模（価格でいうと5,000万円以下の価格帯）で高利回り（20％以上）を狙えるという点
である。著者の所有物件は人口減少率が日本でも指折りになるという青森県ばかりにも関わらず、92戸が常に満室に近い賃貸状況。

著者は前述の空室の多いボロ物件をリフォームで再生させる方法は「手間は掛かる」と言っています。
なので手間が要らずに儲けられるなどと考えて読んではなりません。

昨今の不動産投資で流行っているのが所謂「今田方式」とも言うべき
土地・建物の積算価格の高いRC造以上のマンションを銀行から自己資金ナシのフルローンを引いてキャッシュフローを貯め、それを次の物件の購入資金に充てて、
金融機関から数億円の借金をして投資のレバレッジを利かせて資産を増やしていこうという手法です。
この手法は不動産投資を希望する投資家の間で正に「一大ブーム」を巻き起こし、昨今の金融機関の収益物件の融資状況の厳しさも相まって、
ネコも杓子も「一棟RC造マンション積算高い物件購入希望派」として多くの追従者を生んでいます。

ですが、著者は上記の風潮に疑問を投げ掛けています。
「このような人たちは物件の出口について真剣にイメージして購入しているのだろうか？今はよくても、RC造物件は大規模修繕の際に莫大な額の費用が必要になるのだが、RC造物件がいかに維持費が多額に必要かを計算しているのか？」と。

自分自身の身の丈に合わないような多額の借金をして破綻した人を著者は長い不動産業界に身を置いてきた中で数多く見たそうです。
「簡単に稼げるお金は簡単に出て行ってしまう」のだと著者は指摘します。
不動産投経営で失敗する人の共通点として挙げられるのは
・毎月の収入に対する融資の返済の比率が高い（70〜80％）という点。理想は40％以下。
・不動産業者のいうことを鵜呑みにして、建物の修繕費を計算に入れていない。業者は投資家と同じ目線で見ていないことを認識する必要がある。
・購入の時点で「安く買っていない」点。安く仕入れることは時代を超えた不変のリスクヘッジである。
・よく知らない「土地勘のない場所に物件を購入してしまっている」点。地の利のない場所に購入するのは危険。人口の下落率よりも自分でその場所を歩き回って情報収集することをしなければならない。

著者も不動産投資の初期には土地に新築のアパートを建築していた。さらには競売にも参加していたこともあった。
今では新築では利益を出すのは地方のファミリータイプ物件では駐車場の確保等の問題で難しく、競売は競争過多で旨みが薄いため取り組んでいないそう。

結局のところ、最後に辿り着いたのが「安く仕入れた箱（物件）を直して客付けする」という方式だった模様。
上記手法は青森県に限らず全国の地方の何処ででも応用が可能と言う点で汎用性が高いと言います。
地方は前述のように人口の減少に今後は直面するのですが、逆に物件も少なくライバルも少ないから競争過多に巻き込まれない利点もある。
特に地方の大家さんのほうが「地主上がりの勉強不足の方」が多いので、やり方を確立すれば十二分にやっていける環境。

但し、地方物件は「融資が出にくい点」はどうしてもあるらしい。都会の物件なら「土地・建物の積算価格（担保価値）」さえ出ていればOKと考えがちだが、
地方の金融機関では融資は物件の評価ではなく、借りる人本人の属性を重視した「プロパーローン」になるのがほとんどのようだ。

著者は投資するエリアは絞り込んだほうがよいと述べている。そのほうがエリアに対しての研究・知識が深まると。
只、今回の震災で判るように、「津波」や「地震」で集中させた物件が共倒れする危険については述べられていないので、
絞り込むエリア自体をいくつかに分散させる必要はあるのかもしれない。
地方では重要なのは立地や利便性よりも「駐車場」と「部屋の広さ」のほうらしい。車社会であるので「イオン」等の商業施設も郊外に進出してきているが、立派に商売は成り立っていることからも明らかである。

著者は「ボロボロの物件を安値で仕入れてリフォームして貸し出す」ので、最初にリフォーム費用を計算して適切な買い付け金額を出さねばならないとしています。
すると当然のように売り出し価格から「大幅な指値」での買い付けになるので20件くらい入れてみて1件買えるくらいの確率だそうです。
それでも買えれば物件は生まれ変わって賃借人が付き、高利回りで高稼働し始めるのだから大したもの。
やはり実際に細かい数字に落とし込んで根拠付けすることは想像以上に重要であるということなんですね。

また実際に物件が購入できて、いざリフォームを入れる段階でも著者は「費用対効果に拘って、必要以上のものは入れてはならない」と釘を刺します。
あくまで「投資」であること。リターンが得られないようなリフォームを入れても家賃が高く取れるわけではありません。
大家さんの自己満足のリフォームであってはならないのです。

後半は実際のリフォーム実施の事例と部材の説明になります。
著者の投資法は「多額の借金をして急速に収入を増やそう」などというものではなく、むしろ「流行のそういった安易な投資法の危険」を指摘。
遠くない未来での彼等の破綻さえも予測しているとも取れます。

これは伝染病の如く世に蔓延した「一棟RC造マンション積算高い物件派」に対する「挑戦状」でもあり、「警告」の書でもあり、
迷える子羊のような不動産投資家を「成功大家さん」へと導くモーゼの如き書物であります。

この書籍では数多くの実践を通じて得た様々なノウハウを惜しみなく公開されています。

そして、これから物件を買おうとしている方にキツイ苦言を各所に散りばめています。

これから物件を購入して賃貸経営を始める方の為に、本当に成功して欲しい
という強い思いから述べているのだと感じました。

大家さん学びの会でも、入会直後に行われるオリエンテーションの際には、一棟目の購入は慎重に行う様に会員さんに伝えています。

一棟目で失敗すると不動産投資・賃貸経営から撤退するだけでなく、悪くすると家族の生活にまで大きな影響を及ぼします。

不動産投資系の書籍には、メリットばかり強調しているものが少なくありません。

これらを読んで勘違いをして安易に物件を購入し撤退している人も少なからずいるようです。

なかなか思ったように物件が買えないと焦る気持ちが出てしまいがちです。

この書籍は、ヒートアップした頭をクールダウンするのに最適だと思いました。

管理が悪く、一見ボロで、空室が多い物件をなるべく安く仕入れ、コストをかけ過ぎ無いで、高利回り物件にリニューアルし、賃貸経営でキャッシュフローを得ると共に、売却益もしっかり狙っている所はさずがだと感心しました。

この方法ならよりリスクの低い投資法になると思います。