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マンションは10年で買い替えなさい 人口減少時代の新・住宅すごろく (朝日新書) 新書 – 2012/12/13

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商品の説明

内容紹介

人口減少長寿時代に入り、旧来の「賃貸→分譲マンション→戸建て」という住宅すごろくはもう通用しない。
新しい住宅勝ち組戦略は「10年で住み替えること」。
ライフスタイルに合わせ、老後資産も形成できるノウハウを解説。

【目次】

第1章 ― 住宅コストは賢い人ほど下がる

★1節 ⇒ お金を生むマンション・お金を喰うマンション
●A太とU介のマンション格差
●実際儲かった人はこれだけいる
●新しい住宅すごろくはゲームのルールが違う
●住宅コストは賢い人ほど下がる
●住み替えとるとお金が増える
●波乱万丈の人生をハッピーに過ごすには
…などなど9項目

★2節 ⇒ 分譲マンション8つの真実
●真実1―いいマンションは資産となる
●真実2―マンションは1に立地、2に立地
●真実3―画期的な商品だから売りやすい
●真実4―自分の力では変えられないことが多い
…などなど、分譲マンション8つの真実

★3節 ⇒ 人口減少・長寿命時代の住み替えタイミング
●人生はイベントで区切られる
●10年で住み替える12の根拠
●「売る」「貸す」「住む」の3つの選択肢を持つ
●転売禁止の値上がり必至物件
…などなど8項目

第2章 ― 自宅マンションを「資産」にする7つの法則

●過去のマンションに成績をつける
●細かい損得計算はちょうどよく相殺されてしまう
●儲かったマンションはこれだ!
●法則1―買ってはいけない時期がある
●新築価格は度を超すことがある
●法則2―単価の高いエリアが底堅い
●都心回帰は明確なニーズ
●「地ぐらい」とアクセスに選好が二分される
…などなど、18項目

第3章 ― 人口減少時代のマンション購入の極意

●法則7―適正価格以下で購入する
●マンション格差を生み出す4つの要因
●新築価格は適正価格とは限らない
●インサイダーが最も失敗した
●需給バランスで販売期間が変わる
●新築と中古の販売方法の違いが価格ギャップを生む
…などなど、19項目

第4章 ― 絶対に破産しないローンの払い方・売り方

★1節 ⇒ 月々の支払い最適化
●金利に敏感になる
●繰上げ返済で金利分の利殖をする
●頭金をなるべく用意する
●ローン金利はいつか跳ねるかもしれない
●住宅ローンの借り換えを常に模索する
●住宅ローン控除の効果
●賃料よりローン返済額を少なくしておく
…などなど、10項目

★2節 ⇒ マンション売却の極意
●相場変動と売買のタイミング
●中古時価と残元本をウォッチする
●価格はぶれ幅を持っている
●両手仲介の罠
●仲介業務の実態
…などなど、8項目

知っておきたい!
【マンション選び、7つの法則】

内容(「BOOK」データベースより)

少子高齢化で「賃貸→分譲マンション→戸建て」という旧・住宅すごろくは崩壊した。日本最大の不動産データベースを持つ著者が人生のあらゆるリスクに対応する新しい住まいのルールと具体策を公開。

商品の説明をすべて表示する

登録情報

  • 新書: 256ページ
  • 出版社: 朝日新聞出版 (2012/12/13)
  • 言語: 日本語
  • ISBN-10: 4022734825
  • ISBN-13: 978-4022734822
  • 発売日: 2012/12/13
  • 商品パッケージの寸法: 10.7 x 1.3 x 17.2 cm
  • おすすめ度: 5つ星のうち 4.0 58件のカスタマーレビュー
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形式: 新書 Amazonで購入
皆さんが書いていらっしゃるとおり、首都圏のマンション一次取得される方には
物件選びの前に「ババをひかない」ために読まれることをオススメします。

ただし、めでたく選んだマンションで含み益が出たとしても、
ご自身の居住住居で買い替えをされる場合には、
買い替えの前後で、仮住まい期間が発生したり、その間の賃貸料や
2度の引越し費用、販売手数料、諸費用等で、数百万単位の支出がありますので、
そういったコストもトータルで試算が必要です。
購入者側の立場からのメリットを説くのであれば、
この辺りの説明をもう少し本書でも丁寧に触れて頂きたかったので
星3つにしました。

結局、住み替える人が増えて潤うのは、
売買の取り扱い量に応じた手数料を手にする不動産流通業ですから、
個人が儲かるか儲からないかの利害とは一致しないので、
金融商品と同様だと思います。
「買い替えなさい」といった推奨フレーズは、話7割くらいで捉えて、
とくに、自己居住住戸の住み替えでは
最終的には自分でしっかり計算して判断される必要がありますね。
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形式: 新書
住宅購入の物件選択は、居住の快適さや通勤・通学の便利さなどの「使用価値」の他に、将来の売却をにらんだ「資産価値」も考慮すべきということで、本書は特に「資産価値」の観点でマンション購入の物件選択方法を詳述しています。
投資としてのリターンの分析法と、マンション業界の動向・事情が活写されており、読み物としても面白く、有用な内容が多かったです。
ただ、17ページから始まるマンション購入を投資信託になぞらえるくだりは、収益率の評価方法に疑問が残りました。
5000万円のマンションを、頭金1000万円、ローン4000万円で購入。10年後、ローン残元本2635万円、物件が5000万円で中古で売れたとすると、手元に2365万円が残る。この状況を、筆者は、当初の頭金1000万円を元手に、1365万円のキャッシュの増加が得られたのだから、1年あたりの配当率13.7%の投資信託のようなものだと説明しています。しかし、ローン元本は自分が払ったから1365万円減少しただけなので、自分が投下した投資元本は、頭金1000万円にローン返済額1365万円を加えた2365万円と考えるべきではないでしょうか。そう考えるとキャピタルゲインはプラスマイナスゼロですし、ローンの支払利息(投資的にいえばファンディングコスト)も別途負担として存在します。
結局は、単純に、
分母
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形式: 新書
マンションの購入が得だと言いたいのはわかるのだが、利回り等計算するとき税や諸経費を含めて試算すべき。
これじゃ不動産会社の広告と同じで何か「意図」を感じてしまう。
コメント 112人のお客様がこれが役に立ったと考えています. このレビューは参考になりましたか? はい いいえ 評価を送る...
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形式: 新書
資産性の高いマンションを見極めて、資産性の下がらないうちに、
つまり10年で住み替えをすることを説いている。

しかし、そもそもマンションを買いたくてお金を貯めた人がわざわざ中古を買うだろうか。
一生に一度の買い物なのだから新品を買いたがる。中古の値段が下がりにくいならなおさらだ。
あまり目減りしていないマンション相場なら新築買うに決まっている。
たとえば、5000万のマンションが相場で5年後、4800万にしかならなかったとする。
築5年のマンションと新築5000万のマンション、200万の差で
新築なら、誰もが新築を選ぶはずである。

あと、過去のマンション購入の成功例として表が掲載されている。
しかし、その中には姉歯事件の直後のマンション相場下落のものを代表として、
「偶然安かった物件」ばかりである。
おそらく筆者は、高いマンションをできるだけ買わせて、
自分が運営する住まいサーフィンで、購入事例を
できるだけ多く拾いたくてこの本を書いているだけである。
その証拠に沖式沖式自宅査定というような、号室とマンション名と価格等を入れたら
自分が成功したかどうかが分かると称したゲームを公開している(していた?)
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