誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版 [単行本（ソフトカバー）]

東京と米国ミシガン州に合計５棟運営している大家です。

不動産投資本のうち大事な個人収蔵本２０冊のうち、このご本は強い感銘を受けた１冊です。

最初に読んだ感激は、
旧版誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略
の拙レビューにすこし詳しく書いておりますが、
何度か読まないと理解したつもりにさせてくれない１冊です。

かなり多くのジャンルのリファレンスも掲載されています。
投資評価、マーケティング、 土地の評価、建築プランニングについて、
有益な示唆、少なくとも勉強の端緒となると思います。
大家をしばらくやって、銀行や不動産仲介、ビルダーと質の高いやりとりをする時に
きっとチカラになってくれると思います。

逆にまったくのビギナーがいきなり読んでも
眠い場合があるかもしれません。
私も２年前に出会ってもあまりの難しさ細かさに
くじけて通読できなかったと思います。(^ ^;
そういう指摘があったのでしょう。※改訂版は図表がプラスされています！
それでも難しいですが、カンタンにしたいという猪俣さんの思いを感じます。

特に「把放自在」（握るも話すも自由自在。自由なとらわれない心の状態。）
という基本スタンスに共感します。

ほんと無理に難点を言えば、限られたページで語り尽くそうとしたために、
ちょっと難しかったり、深いのかな？という内容もこまごまとした説明抜きで
ぱっと言われている部分があります。 短いバージョンの猪俣セミナーに似ていますね！？(^ ^;

広範にわたる必須事項について全部伝えないと誠実でないし、
世に溢れている「一部how toの切り売り」では、じつは正しくないという、
真摯なこだわりがあるため、と思います。

結果的に、私のようによちよちと道を求める者にさらに高い頂への挑戦を求める
タイプのご本だとおもいます。

不動産投資は出て行くお金の計算が複雑で、素人には、本当は最後にいくら手元に残るの？かが良く見えません。
表面利回りが高い方が、収入が高いから当然儲かりますよ！みたいな話を良くきくのですが、なぜか高利回り物件なのに赤字というお話しも良く聞きます。
本当に儲かるのかそれとも損をするのかが、株やFXなどのように直ぐには分からないところが落とし穴なのかもしれません。
それに、良く言われるのは、例え持ち出しになっても最後はこれだけの資産が手元に残るんですよ！とか不動産が残るからいいじゃないですか！
とかですが、投資の観点から行くとお金を生み出さない資産はあってもしょうがないんだけどなぁ。
この本は、不動産投資のお金の計算をきちんと説明してくれている、今のところ、唯一誰でも手に入る本だと思います。
得に、デジタル人間にはとても納得の行く内容でした。

※読者の皆さまから、改訂前の「黄本」に沢山のレビューを頂いていましたので、こちらに転載させていただきます。

5つ星のうち 4.0 読み応えのある良本です, 2011/4/1
Bynic
不動産投資セミナーで何日もかけて講義する内容が１冊に凝縮されています。初心者には
専門用語も多く理解するのに時間がかかり、私は知識不足のため一読で理解できず何度も読み返しました。今後物件を増やしていくにあたりさまざまなパターンが考えられ、収益性、利回りを重視して運用先を選択しますが、それぞれのリスクや戦略をシミュレーションして数字化する事の大切さを改めて実感しました。不安定な世の中であるからこそリスク軽減に役立つ１冊になると思います。

5つ星のうち 5.0 理解して読むのに時間がかかりました。, 2011/1/30
Byアマゾン太郎 (東京都世田谷区) -
東京と米国ミシガン州に合計５棟運営している大家です。不動産投資本はよく買って読むのですが、９割がた”読後即ブックオフ”なのですが、感銘を受けたものは、２０冊くらい大事にとってあり、中でもこのご本は強い感銘を受けた１冊です。同時に、何度か読まないと理解したつもりにさせてくれない１冊でもあります。ここまで分厚い知恵のある不動産本を私は知りません。かなり多くのジャンルのリファレンスも掲載されています。投資評価、マーケティング、土地の評価、建築プランニングについて、有益な示唆、少なくとも勉強の端緒となると思います。銀行や不動産仲介、ビルダーと質の高いやりとりをする時にきっとチカラになってくれると思います。特に「把放自在」（握るも話すも自由自在。自由なとらわれない心の状態。）という基本スタンスに共感します。不動産は、つかむ事はできても放すことが難しいとR清崎さんやルース博士もaudio教材などで言ってますが、タイトルにある”出口戦略”を意識する事によって自在になってはどうですか、というご提案なんだろうと思います。この本のご購入を検討なさっている方に一方的賛辞だけでは物足りないと思いますので、ひとつだけ。ほんと無理に難点を言えば、限られたページで語り尽くそうとしたために、ちょっと難しかったり、深いのかな？という内容もこまごまとした説明抜きでぱっと言われている部分があります。短い猪俣セミナーに似ている？(^ ^;ただ、これはこれで仕方ないのかも、と想像します。成功する不動産投資を再現するために、広範にわたる必須事項について伝えないと誠実でないし、世に溢れている一部のhow toの切り売りでは、じつは正しくないという、真摯なこだわりがあるため、と思います。結果的に、私のようによちよちと道を求める者にさらに高い頂への挑戦を求めるタイプのご本だとおもいます。

5つ星のうち 5.0 この本はいいですよ, 2010/7/18
By野菜児
不動産投資の中級者にとっては勉強になる書籍です。他の書籍とは一味違います。お勧めです。

5つ星のうち 5.0 これを読めば成功するか、やらないで諦めるか。, 2010/4/30
Byけい0210 (東京都新宿区)
間違いなく良書。日本人好みの。勉強したな、という気にさせられる。おそらくセミナーならば10万はするだろう。ただし、ついていけないと思うが。内容は、数式も横文字も出てきて難しい。それだけに、読んだあとはきちんと理解して失敗しないだけの力を付けているか、ハードル高いと思って諦めるか、どちらか。なんとなく不動産を買ってしまって後から二進も三進も、とはならないと思う。ゆえに良書。

5つ星のうち 5.0 不動産投資シミュレーションソフトがあると理解しやすい, 2010/4/13
Bymarc "ポップグリーン" (東京都港区)
久しぶりにいい本です。賃貸住宅投資がますます難しくなってきている昨今、この位は知っておいた方がいいと思います。金融工学の知識を流用していると思われますが、読みといていけば難しいものではありません。理解するには実践するのが一番です。様々な計算式や変数が出てくるので、理解するにはパソコンが必要でしょう。自分でエクセルを組むのもいいですが、市販の不動産投資シミュレーションソフトを利用するといいと思います。3万円程度ですが、トライアルもあるので勉強にはいいのではないでしょうか。実際にシミュレーションをしてみるといろいろなことが分ります。現在行っている不動産投資の反省すべき点や将来の展望などいろいろ見えてきます。賃料の下落や金利の動向など、投資を行うには不透明な世の中。物件に飛びつく前に一読されるのをお勧めします。

5つ星のうち 4.0 不動産の『投資家』になるには必須の本, 2010/4/11
By金欠太郎 "もっと光を" (東京都国分寺市)
『投資家』として考慮すべき点は一通り網羅されていると思います。冗長な部分が多々あり、難しい、判りにくいとする書評もありますが、『儲かるも八卦、儲からないも八卦』ではない『儲ける』投資家になりたいなら一応は理解しておくべき内容ばかりと思います。事例は多いのですが、何故それが必要なのか？の理論的根拠に関しては、あまり解説的ではありません。おそらくそれが難しいという書評につながっているものと思われます。別途、会計か経理の本を読んで勉強されることをお勧めします。このレベルで不動産と金融商品、その他の投資を横並びで比較検討し、自分のスタイル・目的にあった投資を見直す事が出来る本を家族の為に探しています。

5つ星のうち 5.0 不動産投資の羅針盤といえる良書, 2010/3/9
ByDr Hugo (福岡県)
現在の投資法としてハイレバレッジRC派と築古木造派という２大潮流がある中で、自分の進むべき方向がわからなかったので、現在の保有物件の出口や、今後取得すべき物件の種類に大いなる迷いがありましたが、本書に書いてあるように、最終目的地とその到達時期を明確にすることで、次に何をすべきか考える下地ができました。難解な用語がたくさん出てきますが、これは著者の発明した独自の方法ではなく、普遍的数学の論理なので、投資分析をする際には絶対必要な知識と思います。一度理解し、それを毎回使用することで、ただの足し算・引き算であることに気がつき、今ではこれなしでは怖くて何もできません。また、著者は非常に優秀な不動産投資家である上に、その道の専門家でもあるので、その気になれば投資総額10億円とういうようなこともできるとは思いますが、それをせずに本当に必要な収入を、本当に必要な時期までに、安全に、安定して獲得する道を選んでいます。これまでは自分はハッピーリタイヤ思想はないにもかかわらず、ハッピーリタイヤの英雄たちに影響され大きな投資を目指していたので、自分の軽率な投資思想を少し反省させられました。どんなスタイルの投資にもゴールはあるので、本書は堅実派、光速ハッピーリタイア派ともに、不動産投資のゴールまで見渡すことを手伝ってくれる教科書と思います。良書を有難うございました。

5つ星のうち 5.0 不動産投資の辞典ですね。, 2010/1/20
ByF島です！ (大阪府) -
あまりにもハイレベルだったので、レビューすべきかどうか迷いましたが良い本には間違いないのでコメントさせて頂きます。この本は不動産投資についてあらゆる面から数値化されており、また実際例や体験談を元に具体的内容を書かれています。かなりハイレベルな内容ではありますが、わかりやすく伝わる様に努められたと感じます。またポートフォリオについては今まで相関係数、標準編数とか難しくて私には理解できませんでしたが、この本のおかげでようやくわかりかけてきました。レンタブル比などは不動産コンサルティング技能士的な内容で、さすが不動産に携わる数々の資格ホルダーの猪俣先生だからこそ書ける本だなと実感しました。1級建築士、米国不動産経営管理士、宅地建物取引主任者、ファイナンシャル・プランニング技能士その他多数の資格者の目でみた内容がコラボされ、この1冊に込められています。読むにあたりスラスラとはいきませんでしたが、読み終わった時は『勉強したな！』という達成感がありました。

5つ星のうち 4.0 ゴールは１４年かけてキャッシュフロー１０００万円, 2009/12/23
ByＭｒ．スポック -
私はサラリーマンからのリタイアを目指して、収益物件を２棟持っている大家です。不動産投資における上級が対象と思われ、本書は不動産の実務ブックである。内容は少々難しい。アメリカ発祥の最新の投資理論を、個人投資家向けに戦術ベースに落とし込んだものである。投資には投資分析、ポートフォリオと出口戦略を考慮し、１４年かけて残債のない状態でキャッシュフロー１０００万円を獲得するのを著者が目標としその過程を記述したものである。著者もその過程にあるとのことである。投資理論が詳しく解説されており潜在収入（GPI)、営業純利益（EGI）、運営費（Opex)、年間負債支払（ADS）、ローンコンスタント（K%)、などから安全性指標に落とし込み、安全率（DCR)、損益分岐点（BE%）、ローン資産価値比率（LTV) などの指標を確認する。このように数値で安全性を確認しながらCFを高めていくやりかたである。著者のコンサルタントとしての経験から導き出された内容は、不動産投資に必要なものは３つと紹介されている。１．貸せるかどうかの判断 ２．効率性と安全性の判断 ３．ファイナンスの技術 これらを上記の数式等で解説しているのであるが残念ながら私自身はアメリカの投資理論には明るくなく正直なところ、なぜその数値になれば安全性が高いのか解説が不十分に思われ、私には理解ができなかった。やや難解なものの教科書ととらえれば十分に参考となり改めて気づかされる点も多くありご一読をお薦めしたい。