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商品の説明
内容紹介
◆投資のプロも教えてくれない 収益指標「ＩＲＲ」の実践手法
本書は、投資のプロが用いる収益指標ＩＲＲと
借り入れによるレバレッジ効果を使って、
資金200万円からできる究極の不動産投資本です。
５年で１億稼いだ新世代の投資家が初めて語る！
表面利回りやキャッシュフローに代わる収益指標「ＩＲＲ」を駆使して実践した
負け知らずの不動産投資法を初公開！
*********************************************************
★元祖カリスマ大家 藤山勇司が驚いた！
新たな超新星が誕生した。携えた“矛”はＩＲＲ、そして“盾”は統計手法！
「こんな方法があったのか…」きっと、皆さんもこんな読後感を抱かれることでしょう。
短期間に脅威の利益を生み出す新投資手法をご覧あれ。
*********************************************************
◎ＩＲＲ（内部収益率）とは、過去の定番である表面利回りやキャッシュフローに代わる収益評価方法です。
◎キャッシュフローの出る物件だけが、本当に良い物件でしょうか。
キャッシュフローのみを見て購入した物件で、破綻した例をいくつも知っています。
「負けない投資」を実践するには、投資ファンドなど、いわば「プロ向けの指標」であるＩＲＲという考え方も知っておくべきです。
◎さらに本書では、富裕層以外の人でも実践できる「借り入れによるレバレッジ」という方法を用いて、実践的に内容を紹介します。
本書は、投資のプロが用いる収益指標ＩＲＲと
借り入れによるレバレッジ効果を使って、
資金200万円からできる究極の不動産投資本です。
５年で１億稼いだ新世代の投資家が初めて語る！
表面利回りやキャッシュフローに代わる収益指標「ＩＲＲ」を駆使して実践した
負け知らずの不動産投資法を初公開！
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★元祖カリスマ大家 藤山勇司が驚いた！
新たな超新星が誕生した。携えた“矛”はＩＲＲ、そして“盾”は統計手法！
「こんな方法があったのか…」きっと、皆さんもこんな読後感を抱かれることでしょう。
短期間に脅威の利益を生み出す新投資手法をご覧あれ。
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◎ＩＲＲ（内部収益率）とは、過去の定番である表面利回りやキャッシュフローに代わる収益評価方法です。
◎キャッシュフローの出る物件だけが、本当に良い物件でしょうか。
キャッシュフローのみを見て購入した物件で、破綻した例をいくつも知っています。
「負けない投資」を実践するには、投資ファンドなど、いわば「プロ向けの指標」であるＩＲＲという考え方も知っておくべきです。
◎さらに本書では、富裕層以外の人でも実践できる「借り入れによるレバレッジ」という方法を用いて、実践的に内容を紹介します。
内容（「BOOK」データベースより）
5年で1億稼いだ新世代の投資家がはじめて語る!表面利回りやキャッシュフローに代わる収益指標「IRR」を駆使して実践した負け知らずの不動産投資法を初公開。
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27 人中、20人の方が、｢このレビューが参考になった｣と投票しています。
形式:単行本（ソフトカバー）
不動産投資の杜、コアプラス・アンド・アーキテクチャーズ代表の玉川氏が書いた本。
内容は非常に現実的であり、筆者が研究肌であることが伝わってくる。筆者の前職は統計解析の会社経営らしい。
また、本書のベースとなったという不動産投資の杜というwebサイトも不動産投資の全体像を見渡すのに参考になる。
筆者は、投資家には様々な種類と目的があり、投資ファンド型、年金代わり、相続対策などいくつかのパターンに分かれ、投資主体の目的により購入すべき物件も異なるとしている。そして、個人投資家が取るべき戦略はIRR（内部収益率）の高い物件こそが正解としている。
類書は個人投資家目線で書かれた本が多いが、本書は、ファンドなどプロ投資家が用いるテクニックを個人投資家も利用すると視点で書かれている。
３章で具体的にIRRとは何かを説明しているが、ファイナンスの理論を不動産に当てはめた高度な話であるため、経済や計算には無縁の基礎知識のない読者には多少難しい。IRRを計算するために必要なパラメータをいかに正確に取得するかが重要だと説いており、購入時〜保有期間中〜売却時のそれぞれについて、諸経費、税金などを几帳面に解説してシミュレーションしている。
購入者特典として「IRR計算のためのExcelシート」を提供しており、IRR以外にも月々のローン支払い、手残り、税金などを専門知識なくとも計算できるようにしている点は、難しい話を淡々とした後の落伍者フォローとしてはうまい方法である。
銀行融資については、銀行融資の大原則として、どのような属性や物件が好かれるのかを説明している。銀行により融資基準が違うのでサラリーマン層をターゲットにしている銀行とうまく付き合えと説いている。次に、銀行内部者へのインタビューとして、金融検査マニュアル、支店決済枠など融資システムの裏舞台を説明しているのは読み物としても面白い。
さらに、金融機関で相手にされない人向けに融資コンサルを経由した、いわば裏口からの融資の得方も書かれており、使うかどうかはともかく融資を受けるのが難しい一般投資家には良いヒントである。具体的な金融機関名は本書には書かれていないが、アマゾンキャンペーンが開催されており、注文番号を送ると具体的な金融機関名入りの融資基準一覧表をプレゼントするとしている。
物件の選び方では、不動産の価格は、
１．使用収益から逆算した価値
２．実需の価値
３．安全資産としての価値
という３つの要素から成り立つとしている。東京の堅調な経済的バックボーンに依存できる場所が安定しており、それは都心まで30分以内であるとしている。
ただ、誰もがほしがるピカピカの物件を買うのではなく、IRRを緻密にシミュレーションしてネット利回りだけでなく保有期間全体で見て本当に利益の出るものを選べとしている。
また、仲介手数料６％の物件、手数料を払わず購入する方法など、一般投資家には見ることのできない不動産業者の裏事情を解説しており面白い。物件購入時にチェックすべき書類の一覧表が付いているのは有用である。
６章の統計データベースは見事である。これだけの膨大なデータベースを無料で公開しているのは評価できる。
データを分析した結果、経年による構造別賃料下落率、ファミリータイプ住居は賃貸平米単価が安い、徒歩９分以内は空室が少ない、などが判明したと述べている。
修繕管理のポイントは、間に入る業者へ支払う手数料を減らして、おかかえの内装業者を持つことであるとしている。
壁、床、ユニットバスなどの部材ごとに修繕費用の目安を一覧で示しているのは参考になる。やるべきリフォーム、やるべきではないリフォームについて、収益に与える寄与度をベースに的確に述べている。
最終章では、売却の方法を説明している。ローン完済まで保有する前提ではなく、数年後に売却して利益を確定する前提でシナリオが組まれている点は類書とは違う視点であると言える。
基本的には景気の悪い安い時期に物件を購入して、景気の停滞局面では賃料収益で利回りを取り続け、景気浮揚時には物件を高く売却して利益を確定することとしている。（これが簡単にできれば誰も苦労しないのだが）そして、景気の停滞局面で物件価格が値下がりしてもロスカットされずに月々手残りが得られるのが不動産投資の魅力であるとしている。
これは投資ファンドのスキームを個人の投資物件にも当てはめた考え方のように見える。
筆者は不動産以外にも幅広い金融情報を研究している様子で、筆者が参考にしている情報ソースの一覧を公開している。CDS参考値などマニアックすぎて不動産との関連性はともかくだが面白いセレクションである。
総じて、いい加減な成功体験記のような類書が多い投資ノウハウ本の中においては、実践的で役に立つ本だと思う。
「まずはアパート一棟、買いなさい! 」などと指向は似ていて良書である。
ただし、ゼロからスタートの人には多少難しい内容であるため、すでに類書を何冊か読んである人向けと言える。
内容は非常に現実的であり、筆者が研究肌であることが伝わってくる。筆者の前職は統計解析の会社経営らしい。
また、本書のベースとなったという不動産投資の杜というwebサイトも不動産投資の全体像を見渡すのに参考になる。
筆者は、投資家には様々な種類と目的があり、投資ファンド型、年金代わり、相続対策などいくつかのパターンに分かれ、投資主体の目的により購入すべき物件も異なるとしている。そして、個人投資家が取るべき戦略はIRR（内部収益率）の高い物件こそが正解としている。
類書は個人投資家目線で書かれた本が多いが、本書は、ファンドなどプロ投資家が用いるテクニックを個人投資家も利用すると視点で書かれている。
３章で具体的にIRRとは何かを説明しているが、ファイナンスの理論を不動産に当てはめた高度な話であるため、経済や計算には無縁の基礎知識のない読者には多少難しい。IRRを計算するために必要なパラメータをいかに正確に取得するかが重要だと説いており、購入時〜保有期間中〜売却時のそれぞれについて、諸経費、税金などを几帳面に解説してシミュレーションしている。
購入者特典として「IRR計算のためのExcelシート」を提供しており、IRR以外にも月々のローン支払い、手残り、税金などを専門知識なくとも計算できるようにしている点は、難しい話を淡々とした後の落伍者フォローとしてはうまい方法である。
銀行融資については、銀行融資の大原則として、どのような属性や物件が好かれるのかを説明している。銀行により融資基準が違うのでサラリーマン層をターゲットにしている銀行とうまく付き合えと説いている。次に、銀行内部者へのインタビューとして、金融検査マニュアル、支店決済枠など融資システムの裏舞台を説明しているのは読み物としても面白い。
さらに、金融機関で相手にされない人向けに融資コンサルを経由した、いわば裏口からの融資の得方も書かれており、使うかどうかはともかく融資を受けるのが難しい一般投資家には良いヒントである。具体的な金融機関名は本書には書かれていないが、アマゾンキャンペーンが開催されており、注文番号を送ると具体的な金融機関名入りの融資基準一覧表をプレゼントするとしている。
物件の選び方では、不動産の価格は、
１．使用収益から逆算した価値
２．実需の価値
３．安全資産としての価値
という３つの要素から成り立つとしている。東京の堅調な経済的バックボーンに依存できる場所が安定しており、それは都心まで30分以内であるとしている。
ただ、誰もがほしがるピカピカの物件を買うのではなく、IRRを緻密にシミュレーションしてネット利回りだけでなく保有期間全体で見て本当に利益の出るものを選べとしている。
また、仲介手数料６％の物件、手数料を払わず購入する方法など、一般投資家には見ることのできない不動産業者の裏事情を解説しており面白い。物件購入時にチェックすべき書類の一覧表が付いているのは有用である。
６章の統計データベースは見事である。これだけの膨大なデータベースを無料で公開しているのは評価できる。
データを分析した結果、経年による構造別賃料下落率、ファミリータイプ住居は賃貸平米単価が安い、徒歩９分以内は空室が少ない、などが判明したと述べている。
修繕管理のポイントは、間に入る業者へ支払う手数料を減らして、おかかえの内装業者を持つことであるとしている。
壁、床、ユニットバスなどの部材ごとに修繕費用の目安を一覧で示しているのは参考になる。やるべきリフォーム、やるべきではないリフォームについて、収益に与える寄与度をベースに的確に述べている。
最終章では、売却の方法を説明している。ローン完済まで保有する前提ではなく、数年後に売却して利益を確定する前提でシナリオが組まれている点は類書とは違う視点であると言える。
基本的には景気の悪い安い時期に物件を購入して、景気の停滞局面では賃料収益で利回りを取り続け、景気浮揚時には物件を高く売却して利益を確定することとしている。（これが簡単にできれば誰も苦労しないのだが）そして、景気の停滞局面で物件価格が値下がりしてもロスカットされずに月々手残りが得られるのが不動産投資の魅力であるとしている。
これは投資ファンドのスキームを個人の投資物件にも当てはめた考え方のように見える。
筆者は不動産以外にも幅広い金融情報を研究している様子で、筆者が参考にしている情報ソースの一覧を公開している。CDS参考値などマニアックすぎて不動産との関連性はともかくだが面白いセレクションである。
総じて、いい加減な成功体験記のような類書が多い投資ノウハウ本の中においては、実践的で役に立つ本だと思う。
「まずはアパート一棟、買いなさい! 」などと指向は似ていて良書である。
ただし、ゼロからスタートの人には多少難しい内容であるため、すでに類書を何冊か読んである人向けと言える。
11 人中、7人の方が、｢このレビューが参考になった｣と投票しています。
形式:単行本（ソフトカバー）
世に不動産投資をしたいという方は多く、最初の1歩を踏み出して念願のオーナーとなった方も多い。
だが・・・・実際にオーナーにはなったものの、毎月の収入に対して支出は意外な程に多く、当初計算していたよりも全然儲からない・・・なんて事例も多いらしい。
「収益不動産ってホントに儲かるの？」そんな疑問が一人歩きする。
著者はオーナーになったものの、思うような収益を上げられていない方は須らく
「最初の計算が甘いことが原因」であると述べています。
物件を表面利回りで見て判断するのは間違いだという点は最早「常識」です。
では経費を差し引いた所謂「ネット利回り（実質利回り）」で判断すればOKか？と言えば、
実はそれもまた間違いであるというのが著者の主張になります。
ネット利回りは1ヶ月・1年等の「ある特定の期間」しか判断できないのです。
さらに経費の中に「所得税」「法人税」「購入の際に掛かる諸経費（仲介手数料等）」は通常は反映されておりません。
つまり、ネット利回りで物件を見るのも不足があるのです。
そんな中で、著者が本当の物件の収益力を計る物差しとして挙げているのが「IRR（内部収益率）」になります。この指標を以って判断すれば、物件を買ってから売るまでの全期間の収益を評価することが出来るそうです。
前述の「予想よりも儲からない」ことは具体的には、物件の空室率を少なく見積もってしまっていることが原因です。さらに加えるならば「リフォーム等の物件の収益性を上げるものをやり過ぎる（過剰投資）」も却ってオーナーの首を絞めることに繋がります。
・費用対効果を考えたリフォームこそ最良なのです。
著者は既に発売されています不動産投資本で述べられています内容にも疑問を呈し、
・設備でウォシュレットは入居の可否を決めるほどのポイントにはならない。
・デザイナーズ物件はむしろ「キワモノ扱い」されることも多い。
・今後は狭くてもバス・トイレ別、室内洗濯機置き場が必須。
・駅から徒歩9分を超えて離れている物件は、賃料の下落が激しいので避ける。
（シングル・ファミリー・都心・郊外の区別無く）
・賃料が3〜4万円の低価格帯の物件は入居者の属性が悪いことが多い。属性が悪ければ滞納の確率上がる。
・事務所・店舗物件はよほど立地が良くないと、住居に比して不利。
・売却による利益確定も税金の高さを考えれば、効率のいい稼ぎ方とは言い難い。
・節税の抜け道はなく、普通に納税するのが1番。
・売却する際に「オークション方式」は避ける。買う側が手を挙げ難い。
著者はエリアでは都心（山手線内側）に電車で30分圏内の郊外物件が、流動性・価格・賃料下落リスクを鑑みて最もバランスに優れていると指摘しています。距離で言えば東京駅から20'q圏内。
神奈川県・埼玉県の東京都寄り。杉並区・北区・板橋区・練馬区・足立区・江戸川区等が該当します。
沿線だと中央線・西武池袋線・西武新宿線・都営三田線・東急目黒線・東急田園都市線などがイメージされます。
読んだ後に巻末の著者の顔写真を見て「若い！」と驚きました。
とても、こんな内容の本の書けるだけの経験を積まれたとは失礼ながら見えないのに・・・、それでいてこの内容。既存の不動産投資本とは一線を画しています。
数字に落とし込むことの重要性。気が付けて良かった！
だが・・・・実際にオーナーにはなったものの、毎月の収入に対して支出は意外な程に多く、当初計算していたよりも全然儲からない・・・なんて事例も多いらしい。
「収益不動産ってホントに儲かるの？」そんな疑問が一人歩きする。
著者はオーナーになったものの、思うような収益を上げられていない方は須らく
「最初の計算が甘いことが原因」であると述べています。
物件を表面利回りで見て判断するのは間違いだという点は最早「常識」です。
では経費を差し引いた所謂「ネット利回り（実質利回り）」で判断すればOKか？と言えば、
実はそれもまた間違いであるというのが著者の主張になります。
ネット利回りは1ヶ月・1年等の「ある特定の期間」しか判断できないのです。
さらに経費の中に「所得税」「法人税」「購入の際に掛かる諸経費（仲介手数料等）」は通常は反映されておりません。
つまり、ネット利回りで物件を見るのも不足があるのです。
そんな中で、著者が本当の物件の収益力を計る物差しとして挙げているのが「IRR（内部収益率）」になります。この指標を以って判断すれば、物件を買ってから売るまでの全期間の収益を評価することが出来るそうです。
前述の「予想よりも儲からない」ことは具体的には、物件の空室率を少なく見積もってしまっていることが原因です。さらに加えるならば「リフォーム等の物件の収益性を上げるものをやり過ぎる（過剰投資）」も却ってオーナーの首を絞めることに繋がります。
・費用対効果を考えたリフォームこそ最良なのです。
著者は既に発売されています不動産投資本で述べられています内容にも疑問を呈し、
・設備でウォシュレットは入居の可否を決めるほどのポイントにはならない。
・デザイナーズ物件はむしろ「キワモノ扱い」されることも多い。
・今後は狭くてもバス・トイレ別、室内洗濯機置き場が必須。
・駅から徒歩9分を超えて離れている物件は、賃料の下落が激しいので避ける。
（シングル・ファミリー・都心・郊外の区別無く）
・賃料が3〜4万円の低価格帯の物件は入居者の属性が悪いことが多い。属性が悪ければ滞納の確率上がる。
・事務所・店舗物件はよほど立地が良くないと、住居に比して不利。
・売却による利益確定も税金の高さを考えれば、効率のいい稼ぎ方とは言い難い。
・節税の抜け道はなく、普通に納税するのが1番。
・売却する際に「オークション方式」は避ける。買う側が手を挙げ難い。
著者はエリアでは都心（山手線内側）に電車で30分圏内の郊外物件が、流動性・価格・賃料下落リスクを鑑みて最もバランスに優れていると指摘しています。距離で言えば東京駅から20'q圏内。
神奈川県・埼玉県の東京都寄り。杉並区・北区・板橋区・練馬区・足立区・江戸川区等が該当します。
沿線だと中央線・西武池袋線・西武新宿線・都営三田線・東急目黒線・東急田園都市線などがイメージされます。
読んだ後に巻末の著者の顔写真を見て「若い！」と驚きました。
とても、こんな内容の本の書けるだけの経験を積まれたとは失礼ながら見えないのに・・・、それでいてこの内容。既存の不動産投資本とは一線を画しています。
数字に落とし込むことの重要性。気が付けて良かった！
10 人中、6人の方が、｢このレビューが参考になった｣と投票しています。
形式:単行本（ソフトカバー）
今まで不動産投資に関する本を読んだ中で最も論理的に説明されている本だと思う。
そのため何冊か不動産投資に関する本を読んで基本的な考えや流れを抑えた後で読むのをオススメします。
この本の他書との決定的な違いは出口戦略まで考えた不動産投資全体の流れを説明している点である。
他の成功体験記等とは違いどうすれば読者が不動産投資で勝てるかを考察している。
例えば不動産投資における様々な可能性をシミュレーションしており、一定の行動指針を与えてくれている。
融資の重要性について特に力を入れて説明しており、
個人投資家は不動産投資においては評価損が出てもロスカットをされず利益が出たときには投資家の物
、と融資のメリットを説明している。
また、忘れがちである重要な貨幣価値の考え方を再認識させてくれる。
購入者特典として提供されているIRRのExcelシートが使いやすく収支のシミュレーションをするのが楽になった。
もう一つの統計データベースも統計の専門家として作成しただけあって非常に参考になる。
この特典だけでも十二分に素晴らしい。
そのため何冊か不動産投資に関する本を読んで基本的な考えや流れを抑えた後で読むのをオススメします。
この本の他書との決定的な違いは出口戦略まで考えた不動産投資全体の流れを説明している点である。
他の成功体験記等とは違いどうすれば読者が不動産投資で勝てるかを考察している。
例えば不動産投資における様々な可能性をシミュレーションしており、一定の行動指針を与えてくれている。
融資の重要性について特に力を入れて説明しており、
個人投資家は不動産投資においては評価損が出てもロスカットをされず利益が出たときには投資家の物
、と融資のメリットを説明している。
また、忘れがちである重要な貨幣価値の考え方を再認識させてくれる。
購入者特典として提供されているIRRのExcelシートが使いやすく収支のシミュレーションをするのが楽になった。
もう一つの統計データベースも統計の専門家として作成しただけあって非常に参考になる。
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最近のカスタマーレビュー
ここ１年で最高の不動産本です
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投稿日: 4か月前 投稿者: もぐら
月々の手残り以外の評価法を教えてくれる良書
これから不動産投資をはじめたいと思っている者です。
かなり細かいところまで説明が書かれていて役に立つ本でした。... 続きを読む
かなり細かいところまで説明が書かれていて役に立つ本でした。... 続きを読む
投稿日: 6か月前 投稿者: さすけ
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資産形成という大枠における不動産投資のポジションを... 続きを読む
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投稿日: 6か月前 投稿者: ilcd012
IRR計算のためのExcelシートは有用
本の中で紹介されている「IRR計算のためのExcelシート」がかなり便利です。... 続きを読む
投稿日: 6か月前 投稿者: x86
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