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内容紹介
不動産と会計のプロが教える資産運用の教科書
不動産投資をする場合、「運が良ければ収益をあげられるタイプ」と、
「ずっと困らないだけの収益を確実にあげられるタイプ」という２つのパターンがあります。
不動産投資で成功するために必要なことといえば、
賃料収入や売却益、立地・物件価格や利回りといったことを思い浮かべる人が多いかもしれません。
間違いではありませんが、これだけでは「運が良ければ収益をあげられるタイプ」止まりです。
さらに、マーケティング戦略、タックスメリット、法人化、不動産の税務戦略や財務マネジメントといったことまで考えられる人は、
「ずっと困らないだけの収益を確実にあげられるタイプ」になれます。
この本では、プロならではのマーケティング戦略に基づいた不動産の選び方・管理方法に加え、
これまであまり強調されてこなかった、しかし、知っている人だけがこっそり知っている、
収益不動産の税務戦略及び財務マネジメントをご紹介しています。
ぜひ、税引後のキャッシュフローを何倍にもする「収益不動産投資」を目指してください。
不動産投資をする場合、「運が良ければ収益をあげられるタイプ」と、
「ずっと困らないだけの収益を確実にあげられるタイプ」という２つのパターンがあります。
不動産投資で成功するために必要なことといえば、
賃料収入や売却益、立地・物件価格や利回りといったことを思い浮かべる人が多いかもしれません。
間違いではありませんが、これだけでは「運が良ければ収益をあげられるタイプ」止まりです。
さらに、マーケティング戦略、タックスメリット、法人化、不動産の税務戦略や財務マネジメントといったことまで考えられる人は、
「ずっと困らないだけの収益を確実にあげられるタイプ」になれます。
この本では、プロならではのマーケティング戦略に基づいた不動産の選び方・管理方法に加え、
これまであまり強調されてこなかった、しかし、知っている人だけがこっそり知っている、
収益不動産の税務戦略及び財務マネジメントをご紹介しています。
ぜひ、税引後のキャッシュフローを何倍にもする「収益不動産投資」を目指してください。
内容（「BOOK」データベースより）
お金持ちは知っている。収益不動産投資で上手くいく「一棟不動産」の購入。
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16 人中、12人の方が、｢このレビューが参考になった｣と投票しています。
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実際の法人設立の仕方や、法人税と個人税の詳しい説明は他の書籍で補完すべきで、この本は、法人ってこういうものっていうことをサラッと知るための本だと思う。
既に法人を持っている人や、税に詳しい人向けではない。
金融機関が融資に積極的なときは、売却のタイミングというのはその通りで、たくさんの人が買えるときは売るときだ。
今、融資に積極的という感じは受けないが、もちろん個人や法人の財務力が高ければ融資が付く。
この本では一棟買いを勧めている。
区分や戸建ても良いが、一棟買いは入居率が１００％か０％かということがない。
リスクを分散できるのだ。
一棟モノを複数、それも構造・地域・築年数を分散すれば、ポートフォリオは安定する。
後は時々、資産の入れ替えをしてリバランスしていけば良い。
私は今のところ首都圏に物件を持つ予定はないが、その首都圏でも「黄金のシックスティーン」という狙うべきエリアがあるそうだ。
地方物件については書いていないが、地方の場合は利回りの高さと返済比率の低さで勝負できると思う。
「コンパクトシティ」については、私の住んでいる富山県の富山市でも進められている。
地方でも中核となる市に投資したいし、実際、私の今後の投資する立地はそちらにシフトする。
「通行人の顔、表情」の観察というのも面白い。
確かに無意識だが、街の雰囲気というか質のようなものを感じることがある。
良い物件だけど、何となく気が進まないというときは、これが一因なのかも知れない。
「同じ間取りの部屋が複数があったとしても、全部同じ状態で入居者を募集するのでは工夫が足りません。」という観点は、今まで結果的にそうなったということはあったが、戦略的に行なったことはなかったので、盲点に気づかされた。
「ビルトインタイプの洗濯機置き場」については、今までの物件では室内に洗濯機置き場が有ったので考えたことが無かった。
検索すると、輸入物のビルトインタイプの洗濯機があるが高い。国産もあるがビルトインを前提に販売されていない。
輸入物については、賃料との相談だろう。
「知って愕然！個人と法人の税制格差」、ここからが本書のキモである。
法人を既に持っている人にとっては当たり前のことであっても、個人のみの方にとっては当たり前でないことは結構ある。
とくに違うのは「生命保険料の全額費用化が可能」になることだ。
私募債については、あるスキームが使うことができれば、頭金だけでなく、源泉分離課税で税率２０％で済む。
これについては、ＬＢＯの手法と、私募債の期限を短期から長期までスライスすれば、理論的には可能となる。
金融機関がＯ．Ｋ．を出すかどうかは分からないが。
法人をつくる形態について、不動産保有法人を勧めてあり、私もそうしている。
管理方式やサブリース会社ではリスクがあるためだ。
最後の成功ストーリーは不要だった気もするが、「投資用の不動産は、お金持ちが買うんじゃなくて、将来のお金持ちが買うんです」というところはうなづけた。
今後、益々、法人税制は有利に、個人税制は不利になっていきそうなので、モノは法人に、お金は個人にというのがベストだと考える。
不動産も持ってみないとメリット・デメリットも実感できないように、法人も創ってみないとメリット・デメリットは実感できない。
私が、今、ゼロから不動産投資（賃貸業）を始めるとしたら、最初に法人を創るだろう。
不動産保有法人について知るための入門書であり、これから不動産投資（賃貸業）を始める人や、個人で物件を既に持っていて所得税率が２３％を超えそうな人にオススメする。
既に法人を持っている人や、税に詳しい人向けではない。
金融機関が融資に積極的なときは、売却のタイミングというのはその通りで、たくさんの人が買えるときは売るときだ。
今、融資に積極的という感じは受けないが、もちろん個人や法人の財務力が高ければ融資が付く。
この本では一棟買いを勧めている。
区分や戸建ても良いが、一棟買いは入居率が１００％か０％かということがない。
リスクを分散できるのだ。
一棟モノを複数、それも構造・地域・築年数を分散すれば、ポートフォリオは安定する。
後は時々、資産の入れ替えをしてリバランスしていけば良い。
私は今のところ首都圏に物件を持つ予定はないが、その首都圏でも「黄金のシックスティーン」という狙うべきエリアがあるそうだ。
地方物件については書いていないが、地方の場合は利回りの高さと返済比率の低さで勝負できると思う。
「コンパクトシティ」については、私の住んでいる富山県の富山市でも進められている。
地方でも中核となる市に投資したいし、実際、私の今後の投資する立地はそちらにシフトする。
「通行人の顔、表情」の観察というのも面白い。
確かに無意識だが、街の雰囲気というか質のようなものを感じることがある。
良い物件だけど、何となく気が進まないというときは、これが一因なのかも知れない。
「同じ間取りの部屋が複数があったとしても、全部同じ状態で入居者を募集するのでは工夫が足りません。」という観点は、今まで結果的にそうなったということはあったが、戦略的に行なったことはなかったので、盲点に気づかされた。
「ビルトインタイプの洗濯機置き場」については、今までの物件では室内に洗濯機置き場が有ったので考えたことが無かった。
検索すると、輸入物のビルトインタイプの洗濯機があるが高い。国産もあるがビルトインを前提に販売されていない。
輸入物については、賃料との相談だろう。
「知って愕然！個人と法人の税制格差」、ここからが本書のキモである。
法人を既に持っている人にとっては当たり前のことであっても、個人のみの方にとっては当たり前でないことは結構ある。
とくに違うのは「生命保険料の全額費用化が可能」になることだ。
私募債については、あるスキームが使うことができれば、頭金だけでなく、源泉分離課税で税率２０％で済む。
これについては、ＬＢＯの手法と、私募債の期限を短期から長期までスライスすれば、理論的には可能となる。
金融機関がＯ．Ｋ．を出すかどうかは分からないが。
法人をつくる形態について、不動産保有法人を勧めてあり、私もそうしている。
管理方式やサブリース会社ではリスクがあるためだ。
最後の成功ストーリーは不要だった気もするが、「投資用の不動産は、お金持ちが買うんじゃなくて、将来のお金持ちが買うんです」というところはうなづけた。
今後、益々、法人税制は有利に、個人税制は不利になっていきそうなので、モノは法人に、お金は個人にというのがベストだと考える。
不動産も持ってみないとメリット・デメリットも実感できないように、法人も創ってみないとメリット・デメリットは実感できない。
私が、今、ゼロから不動産投資（賃貸業）を始めるとしたら、最初に法人を創るだろう。
不動産保有法人について知るための入門書であり、これから不動産投資（賃貸業）を始める人や、個人で物件を既に持っていて所得税率が２３％を超えそうな人にオススメする。
17 人中、12人の方が、｢このレビューが参考になった｣と投票しています。
三鷹駅前にあります不動産会社「ソリッド株式会社」の代表が書かれた不動産投資本です。
不動産投資本は多々発売されているが、物件獲得に関するものばかりで、購入した後の「守り」について書いた本はないというのが著者の主張です。
具体的には「税金対策が手付かずじゃん！」ってこと。
それを実行するために「管理法人を立ち上げて、法人名義で物件を取得して運営していこう」という内容です。
確かにある程度物件の数が増えて、運営の規模が大きくなってくれば「法人化」は必須条件だともいえます。
但し、それはホントに「それなりの規模」まで進んだ場合の話。多くの方はまだそこまで到達出来ていない人ばかりです。
法人は設立費用と維持費用が掛かりますので、当然に「それ以上の税務上の節税効果」が認められないのならば立てる意味がありません。
基本的に「不動産管理以外の業務は出来ない」のですからね。
で、その肝心の法人設立の話はかなり後にならないと出てきません（汗）
最初は市場の動向だとか、不動産投資の優位性だとか、そういった話になります。
首都圏の中でも神奈川県から埼玉県を経由して千葉県へと抜ける国道16号線沿いのエリアを
「黄金のシックスティーンエリア」と名付けて、その内側こそが人口減少率が今後も10％以下に留まるエリアであり、
そこに物件を持つべきであるのだとしています。
具体的には神奈川県側から
横浜駅→大和→相模原→八王子→福生→入間→狭山→川越→さいたま市→春日部→野田→柏→八千代→千葉みなと駅と続く円状のラインらしいです。
この内側が「勝負エリア」とのこと。
ま、そのあたりの記述は簡単なので誰しも理解可能なのですが、問題の「管理法人設立」の箇所に行くと
それまでと違って途端に「話がややこしくなります」。ですので、ほとんど頭に入ってこない。
いきなり専門用語を何の説明もなく並べ立ててシュミレーションしてみたところで、読者の多くにはチンプンカンプンだと思います。
読者に伝わらないのでは、何のための執筆なのか分かりません。
さらに巻末では「仮想不動産投資で悠々自適の老後を送るサクセス・ストーリー」が掲載されているのですが、
この中で主人公の男は「著者の会社のソリッドに相談して物件を購入して大成功」したという筋書きになっており、
最後の最後で「結局のところ、自社の宣伝本に行き着くのか」とドッチラケになること請け合いです。
この本は、その主人公がバリ島のビーチで自身の不動産投資体験の成功を物思いに耽りながら幕を閉じます。
「あのときソリッドに相談していなかったら（こんな悠々自適の老後は送れなかっただろうな・・・）」
「ソリッドさん、感謝感激雨あられ！」
こんな引きです。「自社の手柄にする必要性がない」と誰もが思うことでしょう。
不動産投資本は多々発売されているが、物件獲得に関するものばかりで、購入した後の「守り」について書いた本はないというのが著者の主張です。
具体的には「税金対策が手付かずじゃん！」ってこと。
それを実行するために「管理法人を立ち上げて、法人名義で物件を取得して運営していこう」という内容です。
確かにある程度物件の数が増えて、運営の規模が大きくなってくれば「法人化」は必須条件だともいえます。
但し、それはホントに「それなりの規模」まで進んだ場合の話。多くの方はまだそこまで到達出来ていない人ばかりです。
法人は設立費用と維持費用が掛かりますので、当然に「それ以上の税務上の節税効果」が認められないのならば立てる意味がありません。
基本的に「不動産管理以外の業務は出来ない」のですからね。
で、その肝心の法人設立の話はかなり後にならないと出てきません（汗）
最初は市場の動向だとか、不動産投資の優位性だとか、そういった話になります。
首都圏の中でも神奈川県から埼玉県を経由して千葉県へと抜ける国道16号線沿いのエリアを
「黄金のシックスティーンエリア」と名付けて、その内側こそが人口減少率が今後も10％以下に留まるエリアであり、
そこに物件を持つべきであるのだとしています。
具体的には神奈川県側から
横浜駅→大和→相模原→八王子→福生→入間→狭山→川越→さいたま市→春日部→野田→柏→八千代→千葉みなと駅と続く円状のラインらしいです。
この内側が「勝負エリア」とのこと。
ま、そのあたりの記述は簡単なので誰しも理解可能なのですが、問題の「管理法人設立」の箇所に行くと
それまでと違って途端に「話がややこしくなります」。ですので、ほとんど頭に入ってこない。
いきなり専門用語を何の説明もなく並べ立ててシュミレーションしてみたところで、読者の多くにはチンプンカンプンだと思います。
読者に伝わらないのでは、何のための執筆なのか分かりません。
さらに巻末では「仮想不動産投資で悠々自適の老後を送るサクセス・ストーリー」が掲載されているのですが、
この中で主人公の男は「著者の会社のソリッドに相談して物件を購入して大成功」したという筋書きになっており、
最後の最後で「結局のところ、自社の宣伝本に行き着くのか」とドッチラケになること請け合いです。
この本は、その主人公がバリ島のビーチで自身の不動産投資体験の成功を物思いに耽りながら幕を閉じます。
「あのときソリッドに相談していなかったら（こんな悠々自適の老後は送れなかっただろうな・・・）」
「ソリッドさん、感謝感激雨あられ！」
こんな引きです。「自社の手柄にする必要性がない」と誰もが思うことでしょう。
9 人中、6人の方が、｢このレビューが参考になった｣と投票しています。
僕自身、不動産投資をしています。
現在複数の不動産を所有していますが、
すべてのノウハウは、自分の経験から得たものでした。
そして、この手の情報は、不思議なもので、多くの人に知られたくない、
という特性を持ちます。
それは、不動産の数自体が限らているので、より良質な不動産の
具体的な情報があれば、それは、自分のところに情報としてほしいからです。
ほかの人に知られるととられちゃう！ という論理が働いてしまします。
それは、不動産経営のノウハウも一緒。
なので、この手のノウハウは、僕からすると、できれば公開してほしくない
と思います。・・・が、本の中身はグレートでした。
現在複数の不動産を所有していますが、
すべてのノウハウは、自分の経験から得たものでした。
そして、この手の情報は、不思議なもので、多くの人に知られたくない、
という特性を持ちます。
それは、不動産の数自体が限らているので、より良質な不動産の
具体的な情報があれば、それは、自分のところに情報としてほしいからです。
ほかの人に知られるととられちゃう！ という論理が働いてしまします。
それは、不動産経営のノウハウも一緒。
なので、この手のノウハウは、僕からすると、できれば公開してほしくない
と思います。・・・が、本の中身はグレートでした。
最近のカスタマーレビュー
ただの宣伝本
本のタイトルから、法人設立・活用についての有効な情報を期待して買いました。
その辺は完全に情報不足です。... 続きを読む
その辺は完全に情報不足です。... 続きを読む
投稿日: 6か月前 投稿者: big1
タイトル負け
いかにも業者さんが書いた本。会社設立しての節税等には全く役にたちませんでした。
投稿日: 6か月前 投稿者: pioho
薦めたい一冊
確かに不動産収入を得る成功本はあったが、得た後の残し方まで解説されたこの手の本は無かった。
とても理にに適っている。
とても理にに適っている。
投稿日: 7か月前 投稿者: 杉並のG
余り参考にならなかった。
どこにでもある本で、特別に参考になるとは思わない。
期待しないほうが良い。
期待しないほうが良い。
投稿日: 7か月前 投稿者: 轟幸夫
プロ中のプロが書いた良書！
自分が働けなくなってからも３０年間生きていかなければならない社会。収益性不動産を持つことの意義は高まっている。しかし、人口減少が続く中、収益性不動産は「誰でも儲か... 続きを読む
投稿日: 8か月前 投稿者: よっちゃん
クチコミ
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