エクセルでドカンと築く「お宝不動産」ダントツ！サラリーマン不動産投資戦略 [CD-ROM]

『金持ち兄さんの王道』藤田憲一氏推薦！サラリーマン不動産投資術決定版!!
　『「お宝不動産」でお金持ちになる!』『不動産投資を始める前に読む本』の沢孝史氏と『金持ちAさんになるエクセルの賢い使い方』の松井幹彦氏がタッグを組み，アパ・マン投資の成功法を公開！　沢氏の不動産投資戦略をエクセルの達人松井幹彦氏が徹底分析して，「お宝ワークシート」を作り上げました。投資に必要な数字を入力するだけで，あなただけのお宝不動産をシミュレーションできます。しかも簡単に！
　エクセルを活用して「お宝不動産」でドカンとお金持ちになる，あなたもはじめてみませんか！
　不動産投資術の嚆矢『金持ち兄さんの王道』の著者，藤田憲一氏が本書の推薦文を書いていただきました。感謝の言葉をささげます。
　

すぐに使える「お宝ワークシート」であなたの投資戦略をガツンと一発回答。これであなたもお宝不動産の目利きになれる。

付録CD-ROMに収録の「お宝ワークシート」を使いながら、沢孝史考案の「お宝不動産投資」を実践的に習得できる。あなたの投資戦略をガツンと一発回答。お宝不動産の目利きになれる!

　アパートマンション投資は，その仕組みは単純でわかりやすいものですが，成功するためには，さまざまな条件を複合して考えていかねばなりません。いろいろな税金，管理費，建物の老朽化，家賃動向，金利の上昇や下降……などなどすべてを理解して1つの投資をしてゆくのは，実際にやってみなければわからない経験の世界といえます。本書は，サラリーマン不動産投資の成功者である沢孝史さんのノウハウをエクセルの達人松井幹彦さんがエクセルのワークシートに作り変えたものです。これはエクセルさえあれば簡単に使いこなすことができます。これだけでもすさまじいパワーのある投資戦略ツールなのですが，さらに本書は不動産投資についての考え方や，実際に購入したあとの管理・運用についても解説をしております。皆さん，本書を片手にご自分の投資戦略を練ってください！　お金持ちになるビジョンが明確になります。

「お宝不動産」というのはサラリーマンでもできる不動産投資の手法につけたキーワードです。沢孝史が命名しました。本書は、その「お宝不動産」の手法をエクセルを使って分析し、解説したものです。
本書は、企画から刊行まで2年かかりました。執筆を開始してからでも丸々1年。それだけに、ハイレベルで濃いものができあがっていると思います。これまでの「お宝不動産」の書籍よりもさらに踏み込んだ内容となっています。
その「踏み込んだ部分」は、松井幹彦が仮説を立ててエクセルで検証し、その内容を沢孝史が実際の投資実績にあてはめてフィードバック、そして結果をエクセルのワークシートに取り込むという手順でおこないました。こうして得られた結果は、「お宝不動産」という枠を超えて、広く不動産投資全般に役に立つものとなりました。
いくつか例を挙げましょう。たとえば「金利変動のリスク」への対応です。2006年7月14日に日銀はゼロ金利政策を解除しました。これからの不動産投資は否応なく金利変動のリスクにさらされることになります。この金利変動のリスクをどのように考え、どのように対処したらよいかを、この本では真正面から、しかも具体的に取り上げています。
そのほか「不動産価格変動のリスク」や「空き室のリスク」などのリスクマネジメントについても、きちんと誰もが納得のいく答を出しています。エクセルのワークシートを使っていますから、誤魔化しようのない数値で、正確な対応策を知ることができるのです。
(松井幹彦)

■「お宝不動産」とは……
　平均的なサラリーマンでも投資可能で，成功する可能性が高い物件が「お宝不動産」です。具体的には次の条件にあてはまる物件です。
・購入すると確実に家賃収入が見込める収益不動産であること
・少ない自己資金でローンを組み，購入したとしても，月々の返済は家賃で支払うことができること
・さらに管理費などの諸費用を支払っても，ある程度の現金（つまりキッャシュフロー）が手元に残ること
　ベストセラー『「お宝不動産」でお金持ちになる！』の著者，沢孝史氏のお宝不動産投資を徹底的に分析し，エクセルで「お宝ワークシート」を作成しました。これは沢氏の「不動産投資脳」をエクセルで作り直したかのようなワザモノです。財産を築きあげてゆく様子が簡単にシミュレーションできます。さらに応用も簡単です！
「エクセルを活用してお宝不動産で金持ちになる！」あなたもはじめてみませんか？

■松井幹彦（まついみきひこ）
　テクニカルライター。栃木県那須郡那珂川町在住。山奥の茅葺きの家で，ひっそりと生活している。毎日デジカメ片手に約1時間の里山歩きを欠かさない（しかし，そのわりに写真の腕はさっぱりだ）。東京渋谷にある「グランドファーザーズ」という30年続いている音楽バー（70年代ロック中心）のオーナーでもある（ということは，それなりの年齢だ）。愛聴曲は，キャット・スティーブンスの「雨に濡れた朝」。夢は，那珂川町を「世界の那珂川町」にすること。
　著書は『金持ちAさんになるエクセルの賢い使い方』（技術評論社），『Excel関数実践のツボ』『OpenOffice.org完全マニュアル』（以上，九天社），『Excelのビジネス成功法則』（マイコミ）。そのほか杉山博のペンネームで『本気で取り組むMicrosoftExcel』1~4（ソフトバンククリエイティブ）など。
　質問に対するお答えや訂正情報は著書のサイトと技術評論社のWebサイトに掲載いたします。個別の対応はしておりませんのでご了承ください。

■沢孝史（さわたかし）
　1959年生まれ。法政大学経済学部卒業。大成火災海上保険（株）にて損害保険業務に従事，主に交通事故の示談交渉をする。10年ほど勤めたあと一念発起して独立，まったく畑違いのコンビニを始めるが4カ月で廃業のやむなきにいたる。違約金などの支払いでサラリーマン時代に貯めた1000万円をすべて失う。その後，父親と兄の経営する電気部品製造の工場に勤めながら起死回生を図り，平成10年9月から副業として不動産投資を始める。小額の元手で投資を始めて8年目となるが，所有不動産は中古アパート10棟，敷地面積は合計で1098坪，総資産は3億4,750万円，年間家賃収入は3,260万円になる。その経験をもとに簡単な入力だけで投資の長期シミュレーションができる不動産投資判断ソフト「お宝不動産鑑定ツール」を作成。また，不動産投資に真剣に取り組む人たちに本当に役立つ情報を提供するためにお宝不動産公式セミナーを主催，ホームページやメールマガジンでも積極的に情報を公開している。
　最近では，不動産投資の総仕上げとして土地を購入し賃貸マンションの建設中。

■本書の読み方・使い方
　本書は，付録CD-ROMに収録されているMS Excel（エクセル）のワークシートの特別版「お宝ワークシート」を使いながら読まれると効果的です。
　まず，最初は本文を最後まで読み通し理解された後，エクセルがインストールされているパソコンで，実際に御自分で考えている投資金額などのデータを入力して，「お宝不動産投資」を体験してください。

■第0章　お宝不動産とは何か？
　サラリーマン不動産投資の成功パターンである「お宝不動産」の基本的な考え方を知ります。

■第1章　3枚のコイン戦略
　10％の富裕層を目指すうえで必要な基本原理を「3枚のコイン戦略」で身につけます。
　お宝不動産投資の基本をエクセルのワークシートで体験します。これでレバレッジをかけた不動産投資の本質を理解できるようになるでしょう。

■第2章　「お宝不動産」の基礎知識
　キャピタルゲイン・インカムゲインの違いを知り，ケーススタディをもとにお宝不動産のシミュレーションをします。10年後の家賃収入を予測し，空き室率を考慮しながら，未来の資産形成を考えていきます。

■第3章　リスクを知り，リスクを管理する1金利変動リスク
　せっかくお宝不動産を購入しても，経済状況の変化に対応しなければなりません。レバレッジをかけた不動産投資のリスクとして最初に挙げられるのが「金利の変動」です。ローンを組む際の「元利均等返済」「元金均等返済」を土台に，キャッシュフローを適切に得るための繰上げ返済をいかに行うべきか戦略を練ります。

■第4章　リスクを知り，リスクを管理する2不動産価格変動のリスク
　経済状況の変化に加えて，購入した不動産，それ自体の価値も考えて投資活動をしなくてはなりません。それにはローン返済の期間を考えていきます。貸借対照表の理解も重要です。

■第5章　リスクを知り，リスクを管理する3空き室と賃料下落，設備の老朽化や建物の陳腐化
　不動産投資における建物の経年変化は，避けられない問題です。家賃収入と返済利回りの差であるキャッシュフローが成り立たなくなる恐れがあります。家賃をどこまで値下げできるか，もしくは値上げできるか。この問題を詳細にシミュレーションします。また，リフォームによる投資効果やそのトレードオフポイントも説明します。

■第6章　一歩進んだ不動産投資へ
　エクセルで作成した「貸借対照表」「損益計算書」をもとに，リスクを予防する方法を考えます。
　ここでは複数のお宝不動産物件を比較しながら決算できるワークシートを使いながら解説をします。これにより客観的に投資内容を判断できるようになります。収益性，安全性，生産性の比較をして，キャッシュフローを確保していく戦略を習得します。