ど素人がはじめる不動産投資の本 [単行本（ソフトカバー）]

不動産投資って最初になにをすればいいんだろう？

そんな疑問に一から十まで教えてくれます！

特に金も時間も経験もないサラリーマンやOLが

最初にワンルーム投資から始めようと思ったら絶対に読んでおくべきです。

IT系というだけに情報収集では、不動産サイトのデータから利回りだけではない、

数字からの絞込みや現地調査のポイントなど、物件の情報収集から決済までの

物件取得の流れを全19ステップで紹介してます。

さらに、ローンや税金、入居募集や管理システムまでフォローしてます。

今後、金利上昇が予想されるなかで、金利10％になっても耐えられる物件選びを

しなくてはいけないと著者は言っており、甘いことだけでなく、失敗談や

いろいろ大変なことなど正直に書いてあるので良心的な本だと思います。

素人から不動産投資を始めて3年で30戸以上の物件を手に入れ、

現在はサラリーマンを辞めたという著者の素人の素人による素人の為の決定版です！

2000年初頭、「金持ち父さん、貧乏父さん」に影響を受けて不動産投資を始めるようになった著者の「サラリーマン素人大家さん開始のススメ」です。
このベストセラーに強い影響を受けて不動産投資に興味を持つようになった方は多いと思われます。
只・・・この本で購入を勧めているのは「ローンを組んでのワンルームマンション投資」です。これは眉唾です。
私が他のワンルームマンション投資に関する本のレビューで書いているように
「ワンルームマンション投資ではいつまで経っても資産は出来ない」し、「儲かりません」よということです。

現にこの本の構成で「冒頭がイントロダクションとして漫画になっている」のですが、その中で著者は最初はワンルームを購入したものの後に
「店舗付き4階建マンション」「アパート10室」を購入しています。そして毎月の家賃収入が「会社からの月給を上回ったので会社を辞めています」。

つまり・・・・著者自身も「ワンルームマンションではいつまで経ってもお金は貯まらず、資産は出来ない」と気付くことになったのですよ。
例え全くの不動産投資の素人が読者対象であったとしても、勉強し経験していく過程においては「ワンルームマンションでも丸ごと一棟でも大差はない」です。
でしたら「わざわざ遠回りをさせる」のではなく、ショートカットでいきなり丸ごと一棟のアパートなりマンションなりを勧めるのが筋でしょう。

以下、この本では「基本的にワンルームマンション購入に関する記述」に絞られていきます。
まず金利が上昇していくことを想定して「たとえ金利が10％になっても破綻しない」ような利回りの物件を購入すれば大丈夫と記載して「机上の空論ではない」と豪語。
しかしながら、物申す。この計算式は「物件が返済期間のうち常に埋まっていること」が前提にされている。まずその前提が間違ってるではないですか。
物件が20年のローン返済期間中に空室日数ゼロなんてことは有り得ない。どこかしらでは入居者が退去して空室の期間が発生するはず。
そこから次の入居者が決まるまでの間の賃料収入はセロですよ。でも管理費に修繕積立金にローンの返済は途切れません。そして空室はいつ解消されるか不明。
空室期間が半年も続いたら持ち出し持ち出し持ち出し・・・・・で一気に破綻のリスクが増します。

著者の述べるワンルームマンション選びのポイントは
・毎月の家賃収入が売買価格の1％以上であること（800万円の物件ならば月額8万円取れること）。
・ワンルームの想定家賃が「6万円から8万円」の最も支払う割合が多いと思える層であること。

上記を満たす物件価格帯は必然的に「600万円〜800万円」までに絞られてきます。それ以上の価格帯ではそもそも借りられる人の割合が減るし、利回りが取れないので採算が合わなくなる可能性が高いそうだ。そのため利回りは「表面で9％が投資の最低ライン」になると設定。
これらを鑑みて、物件は「中古オンリー」になります「新築ワンルーム」は販売会社の利益や広告費が乗っかっているので高過ぎて投資対象としては不適格。

そして続いて賃貸の市場調査、間取りの選択のポイントを挙げています。
只、著者は自分が都内に購入したからか「都内で購入する前提」で話をしてしまっていますが、読者は必ずしも都内に購入するわけではないのだから、その前提は唐突過ぎます。他のワンルームマンションでは「人口が将来において減少することに着目して、東京はそれでも人口が増え続けるから都内に物件を絞ったほうがよい」と前提付けしていますが、この本では「投資対象エリアは特に絞っていません」。でしたら、地方都市に物件を購入するケースも考えられるわけですから、都内前提の話を何の裏付けもなく始めるのはおかしいでしょう。

賃貸入居者の重視する条件は
1.家賃
2.立地
3.部屋の広さ
になる。最寄り駅からの距離は徒歩15分くらいが限界だが、実際は10分以内が現実的な目線。でもこれは都内の話で、車社会の地方だと全く異なってくることを述べていない。その辺は著者に地方購入の経験がないので仕方ないところなのか。
家賃は前述のように「6万円台〜8万円」が目安。最初の購入の利回りからも借り手の多さからもその辺りが妥当な目線。
立地は所謂「上野」「池袋」「新宿」「渋谷」「東京」「品川」等のターミナル駅まで20分圏内を通勤・通学エリアと想定する。
間取りは20平米が最低ラインでバブル期に多かった16平米前後は今後はキツイので除外する。
新耐震基準の昭和56年以降の建築物件であることも条件。地震による被害を想定する。
「バス・トイレ別」「室内洗濯置き場」は上記の広さに比較すれば絶対条件ではないが、設備的には押さえておきたいところではあります。
後は防犯面から1階は避ける人が多い。向きは北向きよりは南向きのほうがいいに決まっているがそこまで拘ると逆に物件が無くなってしまう。

ここから後は不動産屋との付き合い方（情報の得方）、実際の買い付けの流れ、金融機関への融資相談の仕方、契約・決済までの流れと続き、
別に「ワンルームマンション購入」に絞られない内容ですので、むしろこちらのほうが重要度は高いといえます。

末尾の「税金の支払い」に関して事業者として確定申告を受ける部分は別にもっと本を読むなりして学ばなければならない部分でしょう。
このように「ワンルームマンション投資」に絞られない部分の記述は「初心者に非常に丁寧かつ親切」なのですが、投資対象をワンルームマンションで書いてしまっている点でまず「全体が間違っている」のが非常に残念です。
ワンルームマンション購入するくらいなら「中古の戸建」を購入したほうがいい。
理由は
・土地が付いてくること（建物取り壊しても土地が財産として残る）。
・銀行の担保にする面でもワンルームマンションよりは担保価値が高い場合が多い。
・決まった管理費・修繕積立金が毎月のコストにない。
・戸建ならファミリータイプの間取りが多く、実需で購入したい方に会う可能性もある。
・管理が楽。
・戸建の賃貸物件は少なく、需要に対して供給が少ないという強みがある。
などが挙がる。

ワンルームマンション投資に絞られている前半は参考程度に留めて、中盤・後半をしっかり読み込むことをお勧めいたします。
それと著者。家賃の滞納者を「最悪の場合は自殺」と断じているのはあまりに大げさ。
賃料が支払えず頼れる親類もいなくても家賃滞納＝自殺する人間は少数だろう。自殺するような多額の滞納を管理会社や大家が放置するはずない。

いままで、恥ずかしくって人に聞けなかったことがわかりやすく漫画や図で説明されていて、大変参考になりました。

「金持ち父さん、貧乏父さん」を実践した不動産ビジネスとして、読んだ私としては、ものすごく親近感のあるノウハウ本ですね。

さっそく、私も実践してみます！！